Наем (мод)

Доста опити се направиха да се пише за наемите, но всичко се оспами.
Пускам нова тема (с мод-контрол), защото клубът е за взаимопомощ, все пак.

Не мисля да се спирам на арендите. Тия, които се занимават със земеделски земи, едва ли имат нужда да четат тук. Да наблегнем на отдаването на имот на жилища и участниците в процеса. Бил съм и от двете страни на нещата в първо лице, отделно ежедневно се занимавам с отрицателните последици от нечии недомислици или тарикатлъци. Определящото е цената и цялата тема следва да се върти именно около нея и дали съвпада с "екстрите", които се предлагат.

Към наемодателите.
Обзавеждане:
Обикновено се предлага "обзаведено" жилище, но в него са наместени ненужните мебели от мама - спалня от 30-те, секция от 80-те, Перла 05, Раховец и тн. Няма лошо, ама съобразявайте се при определяне на цената. Стари мебели - занижаване.
Общо състояние и околна среда:
Съобразяването с района е задължително. Макар и да има метро или друга транспортна комуникация наблизо, ако в съседния апаратмент живеят някакви мръшляци, непростимо е да се иска висок наем.
Ако е направен ремонт, съобразете цената с вложените материали. Тъпо е да сложиш ламинат за 7 лева на квадрат, а да искаш 100 лева отгоре на наема. Щото излиза, че с няколко наема си си избил целия ремонт.
Документи:
Ако искате да сте изрядни си подгответе всички документи, доказващи кои точна са собствениците. Особено при имоти, купени по време на граждански брак, при наследствени имоти и при други състояния на съсобственост.
Всеки случай е индивидуален и ще отнеме поне две страници разяснения, но важното е, че ако има съсобственост или имотът е наследствен, се прилагат разпоредбите на законодателството. Спазвайки ги, ще бъдете "чисти" пред закона и няма да може някой ядосан наемател да ви създаде проблеми.
Във връзка с последното - декларирайте си доходите от наем!
Наемайте кадърни брокери - те са вашето лице и по тях ще съдят за сериозността ви.



Към наемателите:
Повечето са недоволни от цената и се опитват да се пазарят. Това е нож с две остриета. Няма общ случай и модел на поведение, но всичко трябва да е с мярка. Компромисът е задължителен, не забравяйте, че и вие, и хазяите, имате нужда един от друг колкото се може за по-дълго време. Всяка отстъпка днес може да донесе проблем утре. Кротко и без алчност/стиснатост.
Задължително изискайте всички документи, за да разберете кой точно ви е хазяин. Настоявайте твърдо договора за наем да бъде сключен от всички наемодатели - това са собствениците, а ако има право на ползване - титулярите му. В последния случай собствениците просто не играят, каквото и да ви разправят собствениците и брокерите им.
Настоявайте за опис.
Настоявайте за вписване в имотния регистър (ако договора е за повече от една година).Ако хазяинът ви предложи договор с една сума и анекс на друга - това говори, че не е читав - не очаквайте коректност.
Всяка сума давайте срещу документ!
При всеки опит за разубеждаване за някое от горните неща... замислете се.


ПС
Умишлено не вмествам брокерите - те са излишни при наемите и по скоро вредят, отколкото да помагат. Бланки за договори има в нета. Съвети - също.


Помощ!!!
Обслужват ни!

Темата е хубава, и най-вече полезна!

Аз лично ще започна с един въпрос: не се ли намери някой закъсал строител, който да си е довършил апартаментите до състояние на обитаване, и да му е хрумнало да ги дава под наем/понеже му е трудно да ги продаде, например/ разчитайки на една дългосрочна инвистиция.

Баланса между наемодатели и наематели може да бъде постигнат при добра воля и от двете страни - нека винаги да се съобразяват с нея.

Искам само да уточня, че САМО "калпавите брокери " пречат при наемните отношения, макар че благодарение на двама такива, започнах преди повече от десет години да се занимавам с имоти. Дето се вика - от зор.

Темата е хубава, приканвам ви към нормално писане.

]Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

И нещо друго се присетих.

В Холандия наемните отношения са уредени чрез закон- за наемодателя и наемателя / вече не си спомням в България дали имаше подобен закон/ и договорите за наем са абсолютно еднотипни, основаващи се върху съответните точки от закона.

Има обаче един интересен момент за наемодателите: онези от тях, които сключат договори за наем с наематили без регулярен месечен доход или липса на такъв, отнасят солени глоби.Затова всеки един наемодател иска извлечение трудов договор, доходи от фирма, ако има такава или в краен случай предплата за целия период на отдаване.
Т.е. ако си наемодател и не си си намерил платежеспособен наемател, не само че "ядеш дървото", но и те глобяват.
Тук, може би е и момнта, да уведомя всички българи идващи кам държави като Холандия, Белгия и Германия - за да може да си наемете нормално и поносимо като цена жилище, трябва да имате - или пари в кеш да предплатите наем за една година, или регулярни месечни доходи. Впротивен случай попадате в капана на "гетата", където натурализирани турци, мароканци или инонезийци, ви дават в гнусни квартали мръсни и неуютни стаи/ жилища/ под наем.
На много висока цена!
Без доход само това може да си позволите.

]Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

не се ли намери някой закъсал строител, който да си е довършил апартаментите до състояние на обитаване, и да му е хрумнало да ги дава под наем/понеже му е трудно да ги продаде, например/ разчитайки на една дългосрочна инвистиция.


Преди 3-4 години за първи път ми попадна нещо като това, за което говориш.
Даже инвеститорът предлага финансов лизинг на наемателите с определен срок (обичайно 10 години). Наемът през тоя срок всъщонст са вноски, като задължението на инвеститора е в края на срока да прехвърли собствеността на имота.
Честно да си кажа, тия които тогава ми поискаха съвет, ги отказах. Минусите ми се видяха повече от плюсовете.
Не зная дали се е развило това като практика в БГ. Не вярвам.


Помощ!!!
Обслужват ни!

И аз си спомням нещо подобно-мисля, че испанци бяха инвеститорите, но не можаха да наложат модела, защото беше твърде побългарен, затова и минусите бяха повече.
Има и друг момент: при нас много се държи на собствеността, непременно да се живее в събствено жилище, защото и наемният пазар е "шантав" и не знаеш кога на наемодателя ще му пораснат децата и ще трябва наемателят да освободи жилището.

Тук има един "бауфонд" който се беше засил да изкупува цели сгради в София с намерение да отдава апартамнтите в тях дългосрочно под наем.Една от пречките се оказа - инфраструктурата.

Значи наемният пазар все още си е по старому: наемодател, който не ти гарантира дългосрочно отдаване под наем - примерно 20-50 години, и наемател, който не търси под наем за също толкова дълъг период!

Обзавеждането- все със стари мебели...

Въобще един наемодател как разбира дали наемателят има пари да си плаща наема? За това не се ли изискват документи от страната на наемателя?

]Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

Какви биха били последствията при следната ситуация - наемател е сключил договор за наем директно с наемодателя, ползвайки следната бланка, намерена случайно в интернет:

[линк]

Наемодателят доказва, че е собственик на имота с нотариален акт, но наемателят не знае, че трябва да изиска и удостоверение за семейно положение и се оказва, че имотът има съсобственик в лицето на съпруг, неупоменат в нотариалния акт. В бъдеще въпросният неупоменат се появява и заявява, че не е съгласен с този договор.

Въпросът ми е - какви са последствията за договора и за наемателя?

"""Винаги има поне още една гледна точка... """

Аз смятам, че наемодатели и наематели могат спокойно да ползват услугите на адвокат, ако нямат желание да ползват същите от брокер.

Дори безплатни реклами да пускат из интернет, вероятността да попаднат на наемател е голяма.Така, че нека да се съсредоточим върху възможностите за тези хора, които искат сами да си свършат работата.

Предлагам да изброим необходимите документи за наемателя - от страна на наемодателя и обратното, упоменавайки различните възможни ситуации.

Да дадем ясно формулирани идеи относно договора за наем - отдаване под наем при съсобственост, семейно положение на наемодателя, наследствен имот, с учредено право на ползване и т.н.

Така, това което пишем ще е от голяма плза за всички онези, които искат сами да наемат или отдават недвижим имот.

За останалите е ясно - адвокат или брокер е възможната опция.

]Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

Няма схема и не може да се изброят просто така. Още повече, че ще е трудно да преразкажем тук няколко закона и да ги напаснем към всяка възможна ситуация.
Подобни разяснения ще стоят малко като във вакуум, защото реалностите в България ги знаем всички.
И все пак...

Най-основното, което се иска от наемодателя като документи, е:
- Да докаже правото си да отдава под наем. Най-често това е нотариален акт. Ако имотът е наследствен - съответното удостоверение за наследници.
Ако имотът се отдава от човек с право на ползване, достатъчно е да представи актът, в който е описано това му право.
При представляване, било на собственик, било на ползвател - пълномощно. Важното е да "свържете" човекът срещу вас (личността, която ще сключва договора) с носителя на правото да отдава под наем, дори ако за това са нужни 3-4 отделни документа.
Примерно в случай, че договор се сключва от пълномощник на наследник, а в нотариалния акт пише името на някой си отдавна починал човек. В случая: Нотариален акт -> акт за смърт -> удостоверение за наследници -> пълномощно от наследник.
- Бележки за платени консумативи.
- Опис на състоянието на имота при предаването, в т.ч. и показания на водомери, електромери, топлоразпределители и тн.

От наемателите на практика не се искат други документи, освен лична карта.


При наемане не е нужен нито брокер, нито адвокат. Обяви, бланки и акъл из нетя - бол. Предполага се, че за да имаш средства за наем, значи си поне средно интелигентен, имаш познати, препатили и тн, и е нелепо да разчиташ на непознати да ти обясняват общоизвестни неща. Мое мнение.


Помощ!!!
Обслужват ни!

Въпросът ми е - какви са последствията за договора и за наемателя?

Зависи от фОрмата на договора.


Помощ!!!
Обслужват ни!

Доколкото си спомням, договорите за наем се вписваха също в имотната партида.
Имаше ли полза от нотариално заверен договор за наем или нещо бъркам?

]Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

Имаше ли полза от нотариално заверен договор за наем или нещо бъркам?

Разбира се, че има! От заверката настъпват ползи и времева сигурност за наемателя.

Вписват се в имотния регистър, ако са за над една година.


Помощ!!!
Обслужват ни!

В какъв смисъл "формат"? Аз пейстнах един примерен договор от интернет, може би не си забелязал линка. Допускаме, че е подписан точно този договор. И въпросът ми касае точно него.

Ето, повтарям го.
[линк]

Предполагаме, че наемателят си е намерил този договор в интернет, не е прибягнал до адвокат или компетентен брокер и го е подписал, като освен нотариалния акт не е поискал други документи. Въпросът ми беше какви са последствията, ако се появи съпруга, който не е бил упоменат в договора, и пожелае да го развали.

Между другото - да вметна, че удостоверението за наследници е достатъчно, може и без смъртен акт. Понякога се случва някои от наследниците да нямат копие от смъртния акт, а дори при продажба на имот нотариусите се задоволяват само с удостоверение за наследници, защото вътре на практика е описан смъртния акт и всичко друго необходимо.

..какви са последствията, ако се появи съпруга, който не
е бил упоменат в договора, и пожелае да го развали
Според мен - нищо фатално. Приемаш го за едномесечно предизвестие
(което си е по договора), плащаш си сметките, прибираш си депозита
и се изнасяш. Същото като да се ожени синът на хазяйката или пък тя да си
намери любовник и наемателят става излишен. Причини бол.

Тежките случаи са, когато наемът е дългосрочен, с голяма предплата,
с включени подобрения (инвестиции) от наемодателя за преустройства
и ремонти. Тогава трябва по-сериозен договор, хем някой лев да се
прежали и за адвокат...

Опит е името, с което хората наричат грешките си. О.Уайлд

наемодаеля трябва да е луд да подпише такъв договор с клауза чл. 6/2:.

"...НАЕМОДАТЕЛЯТ е длъжен :
.....
2/ Да не прехвърля собствеността на наетият имот, както и да не обезпечава с него взимания за срока на действие на договора...."

А наемателя трябва да има адвокат да му разкаже и изтълкува какво точно съдържат релевантните клаузи споменати в "За всички неуредени въпроси по настоящият договор се прилагат разпоредбите на ЗЗД и ГПК."

Може би не разбирам български, но тази фраза "чл. 8. НАЕМАТЕЛЯТ е длъжен :
...
3/ Да заплаща всички дребни ремонти, свързани с естествената експлоатация на имота." ми се струва неясна и/или подвеждаща.

Спукала се е тръбата между кранчето и казанчето на тоалетната. Кой плаща поправката - наемателя (който не се е докосвал до тръбата)? Или собственика, който не е ремонтирал/подменял тръбата от както апартамента е строен, преди....40 г', например. Или един от радиаторите протича и трябва да се затвори за да не стане наводнение (и да се причинят още по големи вреди на имота и на съседите). Което пък затваряне ще причини на наемателя допълнителни разходи за отопление на електричество.

ПАК според мен, би трябвало да бъде:

А: Наемателя е длъжен да поправя на своя сметка всички повреди причинени от неправилното ползване на имота.

Б. Наемателя е длъжен да уведоми незабавно наемодателя за всички повреди НЕпричинени от неправилното ползване на имота.

Б. Наемодателя е длъжен да поправя незабавно всички повреди които НЕ са причинени от неправилното ползване на имота, ако тези повреди не позволяват на наемателя ползването на имота.

То вЕрно че всички тези варианти може да са споменати в ЗЗД и ГПК, ама е добре и да ги има в договора.

THESE ARE MY PRINCIPLES. AND IF YOU DON'T LIKE THEM, I HAVE OTHERS.

Споменатия договор бих го сключил и като наемател, и като наемодател. Без проблеми.
Със сигурност обаче, било с тоя договор, било с някоя друга бланка, ще искам нотариална заверка, ако съм наемател.
Общо взето, договорите за наем (стандартните - за квартири) нямат кой знае какво различно. Всичко си е описано в закона. Дори и "случайно" някоя клауза да противоречи на закона, прилага се последният.

Относно ремонтите.
Прието е, че "поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя."
Наемателят не е бил сляп да види, че всичко е амортизирано и се очакват проблеми. Преценява, че дребните ремонти са му по-изгодни от двойния наем в съседната нова сграда. След време решава друго и напуска. Няма проблем.

Последното място, на което съм бил под наем, беше огромен апартамент. Договорихме се за по-нисък наем, защото сметката само за парното беше 300 лв. на месец през зимата. Боядисването и дребните ремонти (кранчета, стъкла и др.под.) не са ми излизали повече от 100-тина лева годишно и просто не сме им обръщали внимание. Виж - кагота се прави покрива, собствениците си извадиха от джоба 1500 лв. За дограмата направиха същото. За външна изолация на сградата пак те платиха. Така е прието и така е редно.
Всичко е въпрос на договорка и разбиране с хазяите.


Помощ!!!
Обслужват ни!

Така е за последствията, и аз ги описах така в темата на арви - не особено фатални. Но ми се искаше тези, които отдават ОГРОМНО значение на точните документи за собственост да обяснят юридически защо смятат за толкова съществени всички бумаги...

Не, че проповядвам небрежност в документацията. Обръщам внимание само, че наемите, за разлика от продажбите, могат да се приемат по-лежерно. Защото проблеми могата да дойдат от много други места, и то-по-неприятни проблеми, свързани с бита или с постоянен напън за качване на наеми, и пр.

В крайна сметка - всичко опира отново до разликата в теорията и практиката. Дебелите книги и това, което човек може да си разреши да пренебрегне от тях.
И до това, че наемателят не рискува кой-знае какво. При никакви обстоятелства. Поне при настоящото законодателство в България.

Относно "документ за собственост" представен от наемодателя - предполагам за да се предотврати случая последния наемател да се представи като собственик и да вземе предплата за месец два от десетина потенциални наематели. Помамени от ниския наем и симпатичен хазаин.

THESE ARE MY PRINCIPLES. AND IF YOU DON'T LIKE THEM, I HAVE OTHERS.

Не ти ли пречи факта че трябва да се прекрати договор (с удобен наемател, може би) само защото на хазаина му трябва малък потребителски/друг заем срещу ипотекирането на наетия имот?

Същото е и клаузата за "непродажба". Не всеки купувач се нуждае от апартамент за да се нанесе да живее в него. Заварен удобен/добър наемател с паралелно уговорени условия за продължаване на наемането работи в ползата на всички. От друга страна клаузата "непродажба" може да провали евентуалната продажба ако наемателя реши да скръцне със зъби на продавача и/или на евентуалния купувач и да ги наплаши.

Другото което не разбирам, и те моля да ми го обясниш, е защо нотариалната заверка на договора е нужна...ъъъ...желателна/полезна за наемателя? Това при положение че няма съмнение чия собственост е жилището?

П.С. Още нещо: Ти написа че договор за наемане за срок над 1 година се вписват в Имотния регистър. Би ли ми обяснил каква (и кому) е ползата/вредата от подобно вписване? И кой може/има право да го прави - наемодателя или наемателя? Нужно ли е съгласието на единия от тях за да може другия да го направи?

THESE ARE MY PRINCIPLES. AND IF YOU DON'T LIKE THEM, I HAVE OTHERS.

Ако наемателят действително е "удобен", клаузи по договора спокойно може да се предоговорят с анекс.


А за другото:

Чл. 112. Вписват се:
е) договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година;

Чл. 237. (Ал. 1 доп. - ДВ, бр. 34 от 2000 г., в сила от 01.01.2001 г.) При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем,сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.

Право да иска вписване на договора за наем има и "всеки, който има интерес от вписването".
Идеята на това вписване е, че наемът е своего рода тежест и като такава трябва да придобие публичност чрез вписване по имотната партида.


Помощ!!!
Обслужват ни!