продажба + покупка

Здравейте.
Имам тристаен апартамент (около 80кв.м.) в строеж в един добър, но не центален квартал в Пловдив. Искам да закупя жилище (за предпочитане ЕПК, стабилен панел или стара тухла) в София.
Моля за компетентно мнение как точно да постъпя (като последоветелност), за да осъществя намерението си с минимален риск от измами.

намерете си сигурна агенция с която да работите, ако те си знаят работата ще ви предпазят от измами

Бих посъветвала да движите нещата УСПОРЕДНО по много причини, които са много ясни на колегите брокери тук.

Колкото до измамите - винаги има риск, независимо от това колко сделки ще правите.

"Винаги има поне още една гледна точка..."

На колегите брокери може да са ясни, но на мен не са и затова реших да пиша в този клуб, където се надявам на компетентно или най-малкото опитно мнение и съвет.

Знаеш ли...който по-често ме чете тук, сигурно е забелязал, че ОБИКНОВЕНО давам подробни обяснения относно всякакви тънкости, свързани с брокерската професия. Получавала съм и упреци в бележки от колеги, които категорично не са доволни от това, че споделям опит, натрупан с цената на много нерви, често - и с пари, и по този начин умаловажавам професията ни. И колкото повече време минава - толкова повече се убеждавам, че ТЕ СА ПРАВИ. Българинът е специалист по всичко. Събира оттук-оттам (къде-разговор в кръчма или на кафе, къде - участие в интернет-форум) всякакви сведения относно извършването на дадена работа. После се опитва да си я свърши сам. Ако успее - вдига врява до небесата, че ИЗОБЩО нямало нужда от съответните специалисти и всеки можел сам да си свърши работата. Без да си дава сметка, че ИМЕННО благодарение на съветите на специалисти, получени от будали като мен ;-) пряко или косвено, е успял. Ако пък не успее сам - тогава свива перките и отива при специалист. Но понеже го е яд, че не се е справил сам и се НАЛАГА да плаща пари - ПАК плюе по специалистите и се опитва да не си плати... Абе - българска работа.(ТОЗИ КЛУБ Е ПЪЛЕН С ГОРЕОПИСАНИТЕ ПЕРСОНИ!!)

Ще ме извиниш - може би написаното изобщо не се отнася до теб персонално, но ако помислиш - ще прецениш, че съм права.

Колкото до твоя случай - често продавачите нямат реална преценка относно реалните цени и срокове на продажба на имотите си. По-простичко казано - всеки си мисли, че имотчето му е златно и ще го продаде за нула време на висока цена. С тази мисъл търси да закупи нещо на предполагаемата от него цена, харесва си обект, запазва го, пуска в продажба своя и....настъпва провалът. Никой не иска да му даде толкова пари, нито пък толкова бързо. Избраният за покупка обект междувременно се продава, човекът хаби нерви и време, а ако работи с брокер - хаби и неговите нерви и време. Заради това казах - действай УСПОРЕДНО. Пусни твоя обект в продажба и изчакай да видиш ще има ли купувачи на ТВОЯТА цена в кратки срокове. (това не пречи междувременно да се ОРИЕНТИРАШ ГРУБО какво се продава, което отговаря на твоите изисквания) Ако не намериш купувач- сваляй цената, докато налучкаш адекватния размер. После се разпростирай СПРЯМО ТОЗИ РАЗМЕР в търсенето си. Ако някой държи да купи твоето - ще те почака малко да си намериш и ти. ВАЖЕН МОМЕНТ - ако си намерила купувач - НЕ БЪДИ ПРЕКАЛЕНО КАПРИЗНА ПРИ ИЗБОРА НА ЖИЛИЩЕ!!! Жилището - "мечта" НЕ СЪЩЕСТВУВА! Направи бързи компромиси и приключи двойната сделка, защото ще си пропуснеш купувачите и ще трябва да започнеш всичко отначало.
Ако пък се окаже, че не можеш да намериш нещо, което те устройва и можеш да си го купиш с парите от продажбата - може би трябва да се откажеш от сделката.... или да теглиш кредит.

"Винаги има поне още една гледна точка..."

Моите уважения, само че погледни как се казва клуба и в каква категория се намира. Ще ти помогна - ВЗАИМОПОМОЩ! Надявам се няма смисъл да разискваме допълнително произхода и значението на тази дума...

Така че ако пишеш тук, се предполага, че това става с твоето съгласие и с ясната цел да помогнеш на хората, СПОДЕЛЯЙКИ опит, знания или каквото и да било.

От предходното ти изказване обаче виждам, че това не е точно така, че намираш споделянето на знания, опит и т.н. за нещо нередно в случая, и се опитваш един вид да ги продаваш. Следователно, съжалявам че трябва да ти го кажа, но явно не си попаднала в правилния клуб. Също така е желателно да не се задържаш много тук, ако все още държиш на позицията си, че безплатното споделяне на информация, опит, знания и т.н. не са в твой интерес.

Благодаря за вниманието.

Въх, колко си мъдър... И на мен все ми се струваше, че споделям опита си С МОЕТО СЪГЛАСИЕ, но щом смяташ, че това може да е обект на обсъждане - ще трябва да си помисля. Дали пък някой не ми извива ръцете да давам всичките тия съвети? Или ме изнудва с нещо?

А колко ще се задържам в клуба - ще си реша аз.

И още - ще дам съвет на четящите и пишещите, колкото и да е взаимопомощен клубът (и всички други подобни), все пак да не се осланят много на съветите, които ще прочетат, защото има много умници, които ще дадат съвет, неподходящ за някой друг случай, освен техния личен. По-добре си е да се обърнат към специалисти.

"Винаги има поне още една гледна точка..."

сега остава да докажеш, че ТИ си точния специалист за случая

кефиш ме - самочувствието до небето, ама дали е покрито - божа работа... Според теб - да, ама...

Мисля, че доста си разбирам от работата. Имам доста доказателства за това. Който иска да се обърне към мен - да заповяда. В пълно съзнание и с мое съгласие ще му дам и безплатни съвети. Не за пръв път, между другото. Ако не си забелязал, де...

"Винаги има поне още една гледна точка..."

Съгласна съм с "уникална".Трябва да движите нещата паралелно.Но като начало Ви съветвам да изберете пловдивска агенция,която да се занимава с продажбата на жилището тук.Всяка по-стабилна агенция има богата база данни.Заедно с брокера може да прегледате цените в на подобни жилища в района,където се намира Вашия имот и заедно да определите пазарната цена.Още повече,че добрите агенции имат солидни контакти с колегите в София и това може да улесни цялата процедура.Но при определянето на цената все пак имайте предвид,че Пловдив доста се различава от София, цените също.Послушайте съвета на брокера,но формирането на цената да се направи и от двама Ви,след като колегата Ви ориентира в цените нагледно.И от сега Ви казвам,че няма смисъл да обикаляте всички агенции.Това,че ще предлагат повече колеги съвсем не гарантира по-бързата и качествена продажба на имота Ви.Доста хора си мислят така,но всъщност това размива нещата.Ако се спрете на една агенция интереса ще се съсредоточва.И не се подлъгвайте по празни обещания за по-висока цена.Понякога това си е чиста проба зарибявка от страна на колеги,за да Ви убедят да станете техен клиент.Все пак не можете да надскочите реалната пазарна цена.Желая Ви успех


Агенции няма да посочвам да не си помисли някой,че правя реклама

Съгласен с "уникална" и 4erveno_nebe.

Упражнението е доста сложно. И в общия случай отнема време.
И аз съм за паралелното движение на нещата.

Все пак, ако може първо продайте, вземете парите, а след това капарирайте новото жилище. Не разчитайте на обещания за бърза продажба, а дори и на подписан предварителен договор за продажба.
Така е по-спокойно, а и се пресичат опитите за драстично сваляне на цената при разговорите за продажбата.

От агенцията могат да ви ориентират за цените, но все пак вие решавате на каква цена да продадете и на каква да купите, нали? Не въпрос само да се продаде как да е и да се купи както ви кажат. Опазването на интереса ви си е основно ваша работа.

Наистина няма смисъл да се обикалят всички агенции, но и да се довери човек само на една е глупаво. Нека са няколко... И без договори за изключителни права за продажба, ако може... Една-две-три обяви във вестник и Интернет вършат идеална работа.

Ако премислите и решите да купувате ново строителство, според мен агенция не ви е необходима - писало се е тук, в клуба. За продажбата - не знам, всеки си решава...

Късмет и Успех!

Да допълня:

[линк]

При такава комбинаця най-сигурния вариант е ползване на агенция.Едновременно покупка и продажба и то в различни градове няма как да станат без агенция.Говоря за реалното изпълнение на упражнението в оптимален вид - като срокове и като пари.Колкото до договорите - няма нищо лошошо в тях.А обявата в 2-3 агенции,че и в интернет / последното означава дамата да бъде нападната от всички агенции в града и повярвай,няма да и е весело/ ще довде до това,че е много вероятно да стане жертва на междуфирмена конкуренция.В другия случай тази опастнос се губи.Фирмата,която ще наеме ще е максимално мотивирана,клиентаката ще има работа само с един брокер,а не със 700 агенции,и освен това автоматично всички агенции ще работят за нея без да се стремят да да си подливат вода/от последното ще пострада тя/.

Колкото до покупка на ново строителство,в София тя няма как да научи всички подходящи за нея обекти,за да ги обходи.А и често се случва да се освобождават отново жилища за продажба,което клиентите много пъти няма как да разберат ако пропускат агенция.Агенциите поддържат връзки със строителни компании и имат актуална имформация за освободени жилища.Естествено,че брокера,който разбере подобно нещо и офертата е добра ще гледа да я предложи първо на свои клиенти,после на колеги с които работи.И докато повечето хора се усетят жилището е пласирано.

Извини ме, колега от агенция ли си? Май не...В стремежа си да игнорираш участието на агенция в сделката, правиш две груби грешки в съвета си. ТОЧНО това имах предвид, когато посъветвах случайните пишещи в клубове за взаимопомощ ДА НЕ СЕ ПРЕДОВЕРЯВАТ НА МНЕНИЯ, КОИТО СА УЖ ДОБРОСЪВЕСТНИ И ДОБРОЖЕЛАТЕЛНИ, ПОНЯКОГА ЗВУЧАТ КОМПЕТЕНТНО, НО В СЪЩНОСТТА СИ СА ПОГРЕШНИ И ЗАБЛУЖДАВАТ.

Колегите в предишните постинги са обяснили достатъчно добре.

Първо - ВСЕКИ опит да се конкурираш с агенциите, като си пускаш сам обяви, довежда до конфликт на интереси. Да не говорим за неудобствата. Започват да ти звънят по 100 агенции на ден, 90 от тях - измислени, започват да лъжат, че имат клиенти, започват да обещават нереално високи цени, само и само да те зарибят и да се полакомиш да започнеш да работиш с тях, което те обърква и дезориентира критериите ти. Започват дублажи на огледи с различни агенции, а и НЕ Е ЧЕСТНО ОТНОСНО АГЕНЦИИТЕ, С КОИТО СЕ КАНИШ ДА РАБОТИШ. Защото всеки купувач , който чете вестници и интернет, би предпочел да се обади на твоята обява, за да не плаща комисиони, но ако това е разбираемо за клиента, то е НЕЧЕСТНО за агенциите. Ако изобщо решиш да ангажираш такава - подличко е едновременно с това да я конкурираш със собствените си обяви. Веднъж ми се случи да заведа един клиент на обект на апартамент, с чийто собственик работехме дълго време и му бях водила доста клиенти. Човекът хареса жилището, преговаряхме за условията, уговорихме ден за капариране, после купувачът случайно попаднал на ЛИЧНА обява на продавача, естествено му се обадил и си направиха сделката без агенцията. Къде отива в такъв случай труда ни?

Вторият ти погрешен съвет е да не се прибягва до агенция, ако се търси ново строителство. Много добре това е обяснено в постинга на колегата, затова няма да повтарям. Ще наблегна само на факта, че понякога И СТРОИТЕЛИТЕ не знаят, че някои собственици на строящ се от тях обект (доста често - от обезщетените собственици), ВЕЧЕ ПРЕПРОДАВАТ апартаментите си. Така че, строителят, до който купувачът се е добрал от табелата, биейки крак из улиците, отговаря : " Нямаме нищо свободно!", а през това време трима собственика препродават чрез агенции и ти ПРОПУСКАШ хубаво жилище. Само защото си се предоверил на някой, клубар, който дава мило и драго да забие нож в гърба на всички възможни АНИ - тяхната кожа - мошеници такива!!

"Винаги има поне още една гледна точка..."

Не съм казвал никога да се обръща към всички агенции или към 700 такива.
И в двата си поста противопоставяте "една" и "всички". Има и други числа.

Казвам, че доверяването на само една агенция всъщност е глупаво предоверяване.
Ние, поребителите, не разбираме от НИ и ограничаването на избора до една АНИ може да се окаже грешна стъпка.

Няма лошо да са няколко (пак казвам - няколко - 2-3-5) и разговорите за текущите пазарни цени да се обсъждат с повече от една. Намалява се риска от занижаване или завишаване на продажната цена. И се ускорява продажбата - повече клиенти.

В договорите за посредничество при продажба с АНИ няма нищо лошо, но се предлагат и такива за изключителни права, а това драстично ограничава броя на потенциалните купувачи. Появява се изкушението имота да се предлага само на собствените за АНИ клиенти и да се изчаква...

И при покупката е добре да се поогледа пазара чрез повече от една агенция - повече възможности и информация.
Каквото и да си говорим информацията и контактите на една единствена агенция са по-малко отколкото на няколко такива.
И в София и в Пловдив има достатъчно АНИ. Варианти много.

Не виждам какво е сложното да се работи с 5-6 брокера, а не с един. По мое мнение така продажбата става по-бързо и на по-добра цена.

А това дали агенцията трябва да се мотивира максимално само при сключване на договор и в условия без конкуренция е съвсем друг въпрос. И съвсем отделен дали първо да си публикува обява и след това да избере агенции или направо да се насочи към някоя. Особено когато се отнася до продажба на собствен имот с изрядни документи...

Всъщност "упражнението" не е замяна с доплащане, а продажба и след това покупка. Колкато и паралелно да вървят нещата все пак това са две отделни задачи...

yниKaлнa, винаги те чета с удоволствие. Съветите ти са ценни и почти винаги емоционални. 2-3 в 1, добра комбинация.

Покажи, ако обичаш, къде давам "мило и драго да забие нож в гърба на всички възможни АНИ"?
"В стремежа си да игнорираш участието на агенция в сделката" - това къде го пише?

Казах, че според мен е по-добре да се работи с няколко, отколкото с една АНИ. Не с всички, или 50, или 500, а с 2-3-4-5 - определен неголям брой. Написах и защо така мисля. Това ли е грубата ми грешка? Повече от една агенция значи, че вече съм се набутал?

Чрез пускане на обява за продажба може да се отсеят АНИ, с които да се работи. Избора на АНИ не е лесен за незапознат човек. Или да избираме по блазвучност на името?

"Първо - ВСЕКИ опит да се конкурираш с агенциите, като си пускаш сам обяви, довежда до конфликт на интереси." - това да се конкурира клиента с АНИ къде съм го написал?
Не съм казал никъде да се конкурира продавача с брокерите си.

А когото става въпрос за солидна сума пари могат да се понесат и някои неудобства. Номера е да си отваряш очите и неудобството обикновено си струва.

Да питам: ти лично одобряваш ли сключването на договор за посредничество при продажба с изключителни права? И ако да - срочен или безсрочен да е договора? Интересен ми е отговора.

Що се отнася за новото строителство, имате право, че клиентът няма достатъчно информация, особено в друг град. Затова отново мисля, че доверяването само на една агенция не е удачно. Разпитването в повече агенции носи повече информация в общия сличай. А от друга страна това, че се предлагат жилища, които се препродават чрез АНИ също не звучи обнадеждаващо.

Както и такива, които са залежали, не са въведени в екслоатация, строителят е закъсал - писано е за покупката на ново строителство чрез агенция. Лично мнение, всеки си решава.

Както вероятно забелязваш никъде не съм писал да не се ползва агенция при покупка на панел или старо тухлено жилище.

За примера, който даваш - никого не съм съветвал никой да постъпва като клиента ти. Но това е друга тема

P.S. Чета тук и от време на време пиша по два-три реда. До сега не съм си позволявал да давам примери.

Въпросното "упражнение" съм го играл 3 пъти - 2 пъти успешно и 1 неуспешно. За мен това са две отделни сделки, а не една. И няма агенция, която да ти гарантира, че ще се получи оптимално... Човек трябва да се потруди допълнително. Говоря от личен опит и знам, че винаги е различно...

Това, което пиша е моето мнение и не се стремя да заблуждавам или манипулирам никой.

Последно: Ти вяваш ли, че "Винаги има поне още една гледна точка..."

Лелееееееееееее, колко дълго си писал! Нямам време да отговоря на всичко.

Нямам лоши чувства към теб, забравила съм и какво съм чела от теб в миналото, така, че реагирах само на написаното този път. И мисля, че коментирах само 2 от написаните от теб неща.

Това за ножа в гърба беше придружено с намигване, а аз го правя тогава, когато се шегувам.

Мнението ми за договорите с изключителни права съм го написала подробно в един от отговорите си в темата "ПИСНА МИ ОТ САМОЗВАНЦИ" .
Ето копи-пейст:

"Такъв договор е, безспорно, МНОГО СЛАДКА РАБОТА за нас, агенциите. Но САМО ЗА НАС. Ако съм клиент - няма да подпиша. Това според мен напълно унищожава свободната конкуренция и ценностите на пазарната икономика. Сигурна съм, че една и съща АНИ може да е перфектна за някои клиенти, а за други клиенти, по ВСЯКАКВИ РАЗНООБРАЗНИ причини да е незадоволителна. Включително - лична антипатия към брокера, който са ти лепнали, след като си подписал вече договора. И какво, хората да не могат да си сменят агенцията заради някакъв си договор ли?

Това са обективните ми доводи, написала съм ги накратко, че малко бързам.

Субективните са, че в бранша ни има много мошеници и от некомпетентност някой клиент може да се върже с някакъв АБСОЛЮТНО некоректен договор. Имах такава клиентка - Олимп, изпратени от НЕИН ПРИЯТЕЛ, я бяха прекарали да подпише един шедьовър, в който я задължаваха да им плати доста сосна комисиона ДОРИ ако си продаде апартамента на някой неин си познат. И след тази прелест за 3 месеца й бяха направили... 2 огледа. Добре, че брокерът беше ЗАБРАВИЛ да напише точно какви санкции ще има, ако тя наруши договора. Аз и намерих купувач, чак след сделката тя ми показа договора, първо се притеснихме, но после забелязахме пропуска. Хитреците написаха писмо да я предупредят, че ще я съдят, но ние им пратихме с обратна разписка копие от неперфектния им договор с кратки разяснения как са се издънили и повече не се обадиха. Предполагам, че въпросният брокер е имал един неприятен час със шефа си... "



Всичките ти други отметки наистина заслужават подробни отговори и трябва да им се отдели специално време и внимание, с които в момента не разполагам. Но ти благодаря, че се отнасяш сериозно към писанията ми и ги подлагаш на анализ. Това ще ме стимулира да съм прецизна и точна.



И накрая - наистина вярвам в съществуването на поне още едната гледна точка. Иначе нямаше да го закарфича там, отзад.

Виж, дали ПРИЗНАВАМ всички последващи гледни точки - е вече друг въпрос!





"Винаги има поне още една гледна точка..."

Лелееееееееееее, много дълго съм писал наистина! Нещо съм се увлякъл.
Но и теб те бива в писането, както виждам.

Успех!