имот в строеж

здравейте!
преди малко се върнах от среща със строител, а ще се видя с адвокат чак в понеделник и реших ви питам какво мислите по следния въпрос:
имам намерение да сключа договор за покупка на апартамент, които още не е започнат!
с адвокатът проверихме дали този имот е собственост на строителя и се оказа, че не е. днес питах преприемача директно и той ми обясни, че има договор със собствениците на парцела, да му прехвърлят ид.части от земята, след като той им построи и прехвърли апартаменти, а той после ще ги прехвърли на нас-"обитателите" на блока!
виждате ли нещо обезпокоително в това или е обичайна практика?
благодаря на отзовалите се предварително!

А право на строеж има ли строителят (нямам предвид разрешение за строеж, а вещното право, което се учредява от собственика на земята с нотариален акт)? Ако има - всичко е наред.

Идеалните части да едно на ръка.... аз на мястото на собствениците на парцела в никакъв случай няма да прехвърлям идеални части...и ако после стане нещо да сърбам попари.... щото си ги сърбам от доста време.

Но за да стори фирма трябва да има учредено и прехвърлено право на строеж от собствениците на земята и то на определени обекти... а не на хипитетично споменати жилища....това право на строеж фирмата трябва да упражни в рамките на 5 години...иначе го губи.... след като й бъде прехвърлено правото на строеж, може да го прехвърли на вас. Но преди да плащате каквото и да било, трябва да сте сигурни, че фирмата ще я построи тази сграда...и договорите да са изпипани в детайли...... често една дума не на място или изпусната обръща колата..... Но най-изгодно е да извърши прехвърлянето при готова сграда... от гледна точка на нотариалните такси....

Откакто чух какво мисля, не вярвам на това което чувам

а строителят може ли изобщо да извади разрешително за строеж, без да му е учредено правото на стоеж?
защото плащането го направихме обвързано с разрешителното...
мисълта ми е, че няма страшно, нали?

Не може да получи разрешение за строеж без да има учредено право на строеж .... освен това в общината се ходи в комплект собствениците на имота и приобратетелите на право на строеж.... освен ако някой не представи нотариално заверено пълномощно че представлява другия.... всъщност зависи какво ще бъде записано в нотариалния акт за прехвърляне право на строеж и какви пълномощия се дават на фирмата-строител.... а не мисля че трябва да се дават големи пълномощия - после съдебните дела са мноооооого тежки.....

Плащането трябва да е обвързано не само с разрешението за строеж но и с етапите на строителството.... Да не стане да платите всичко при издадено разрешение за строеж , а после да гледате 5 години дупка само.....защото и такива случаи има.... И друго има проектите губят правно действие, ако в рамките на 1 година след издаване на разрешението за строеж не се започне строителството.... Но все пак в '0' цикъл/основите/ отиват 50 % от средствата за изграждането на една сграда в груб вид до покрив...

Ех защо не мога да се върна 8 години назад и да си напиша договорите...

А бе гледайте да строи фирмата..... каквито и клаузи да има в договорите не строи ли фирмата....проблема е налице...

Откакто чух какво мисля, не вярвам на това което чувам

Ако договорът, който ще сключвате, е окончателен, нотариусът би трябвало да провери дали прехвърлителят, т.е. фирмата, която ще строи, притежава вещното право (право на строеж или собственост върху готовия апартамент), което Ви продава.
Ако договорът Ви е предварителен, просто не трябва да плащате, преди да се уверите, че всичко е наред. А най-добре недейте да плащате, докато не се сключи окончателният договор.

благодаря и на двете ви за бързата реакция и компетентите мнения!
договорът е обвързан разбира се и с етапите на стоеж!
първата вноска е в еди-си какъв сток от разрешителното и плюс това ако строежът не почне до 2 месеца-да се върне и капарото от 500 евро!
иначе се води предварителен! няма да се подписва пред нотариус!
малко се стреснах, че не е негова земята, но като се замисля няма опасност!

приятна почивка вече!:)

Де го този нотариус дето проверява.... Едно е да трябва, а друго е да го направиш...а и малко хора знаят че за изповядана сделка може да търсиш отговорност от нотариус в рамките на една година само.....
Може и да не съм права, но съм много песимистично настроена..... и не бих сключила договор с фирма която няма зад гърба си 10-на сгради и достатъчно капитал.... за да построи 11-та без да иска предварително плащане....

Често фирмите искат пари и на предватирелен договор.....

Откакто чух какво мисля, не вярвам на това което чувам

....не купувайте имот на зелено!
"На зелено" значи, плащате за строящ се апартамент и чакате да се построи. Какъвто и договор да подпишете, с каквито и да е гаранции има огромна опасност да сте излъганият.
Да обясня - масова практика е фирми (най-често ООД) да сключват такива договори. Строежът, по една или друга причина не се извършва качествено и срок. По договор имате еди-колко-си неустойка.
И какво? Оказва се ,че фирмата няма имущество, което да покрие вашата претенция. Да не говорим за претенциите и на останалите кредитори, участвали в построяване на блока.
Моят съвеет е - строителят да ви даде гаранции като впише ипотека за някой свой имот. Тогава можете да строите на "зелено".


Искам точно ТЕБ!

Мдааа, но сигурно фирмата ще има и други клиенти с покупки на зелено, а може да не притежава никак или да не притежава достатъчно на брой готови недвижими имоти, които да послужат за обезпечение на всички.

Май че покупка "на зелено" и плащания, обвързани с етапите на строежа, е най-доброто. Само че при предварителните договори има теоретично една опасност: строителят да продаде с окончателен договор имота на друг, преди да сключи с Вас окончателния договор. После ще имате да си взимате от него парите, които сте дали - нали знаете как може и да не си ги вземете. Но да се надяваме, че опасността е наистина само теоретична.

Затова се замислих: не върши ли работа ипотека върху "вашия" имот, макар и все още непостроен? Ако плащате успоредно с реалното построяване, във всеки момент ще сте дали горе-долу толкова пари, колкото са вложени в строителството на апартамента. А върху него ще имате ипотека, която ще Ви обезпечава поне връщането на парите или на по-голямата част от тях, ако не друго.
Абеторе, пък и останалите, какво ще кажете?

Разбира се, не по-лоша работа ще Ви свърши и един окончателен договор за още непостроения имот. С плащане "на етапи", както вече казахме. Но фирмата няма да се навие, защото не знае дали няма да спрете да плащате за строителството. И да развали в този случай договора, това става по съдебен ред, а и ще трябва да си търсят нов купувач. Така че този вариант отпада.

ама има една приказка ' такова животно няма'.....докато не ти дойде на главата... Всеки си мисли - на мен няма да ми се случи '- а не е така....

Малките камъчета обръщат колата..а после пътищата са много.... а камъните са големи....

Няма строителна фирма, която да дава гаранции с други свои имоти.... НЯМА ТАКАВА... Всичко е само на теория..... Дай си един път парите...или имота.... и ако нещо се обърка..... бедна ви е фантазията / сериозно го казвам/ ....
Каквито и договори да се пишат и заверяват.... тук е България дето всичко е възможно..... де да бяхме Америка.... или поне някоя европейска държава.... но не сме....

Откакто чух какво мисля, не вярвам на това което чувам

Аз не мисля, че ипотека може да се учреди върху бъдещ и несъществуващ към момента имот.
За каква сума ще е вписана ипотеката? За частите /които те ще плащат, и всеки път когато платят следваща вноска ще променят договора и ще го вписват отново/ или за цялата сума.
Значи ако платят цялата сума, и бъдещият имот ще бъде техен, те да впишат ипотека върху собствения си имот за какво? Че после какво ще продават? Техния си имот.
... изобщо ипотека върху собствен имот.. в ЗЗД има само една такава хипотеза, но там е съвсем различно.

Или ако никога не се построи тази сграда. Ще си имаш вземане и как ще си го събереш? Какво ще изнесеш на публична продан?
Не мисля, че става.

i've got enough of it

...съветът е простичък: " Да се купува само построен имот"!



Искам точно ТЕБ!

Няма да е техен имотът. Нали е сключен само предварителен договор? Ипотеката би им върнала даденото в случай че имотът, за който се отнася предварителният договор, междувременно е продаден на друг, и договорът не може да бъде обявен за окончателен.
За сумата - вярно. Ще помисля.

Правото на строже за построяването на имот е обект, "вещ", която подлежи на продажба, замяна, обременяване с ипотека и т.н. Статута определя съвсем точно ЗУТ. Цената е минимум данъчната оценка, а те вече не са никак ниски, особено в скъпите квартали. Наистина няма фирма, която ще даде тези гаранции по една съвсем простичка причина- търсенето е повече от предлагането в момента. И има страшно много хора, които купуват на зелено, че и преди това. Всеки си преценява. Да, има риск. Но ако някой чака да си купи готово или няма въобще да може да го направи, или ще плати до 40% повече за него. Това, което може да ви помогне - детайлно проучване историята на фирмата чрез хора от бранша и педантична проверка на ВСИЧКИ книжа от специалист /ама истински специалист, а не адвокат, който като види заглавието "нотариален акт" счита, че всичко е наред/. Говоря от изясняване собствеността на имота /да не се окаже, че някой собственик липсва и правото на строеж не е надлежно учредено/, през виза, проекти, разрешение, суперфиция и съответствието помежду им. Отделно добрия договор, който не може да ви бъде направен от човек, който не разбира от строителство, не е наясно с етапите, клопките, откъде идват затъванията и др.п. И пак - това са нещата, които могат да помогнат, не могат да ви спасят. Аз лично не знам договор, който може да даде пълни 100% гаранция за каквото и да било, не само за строителство. Пък може и да се окаже, че "който рискува, пичели..."

Абе, хора, та нали нищо не пречи ипотеката да се впише и за по-голяма сума, отколкото е към момента задължението! Няма изискване задължението да е вече възникнало към момента на вписване на ипотеката, още по-малко пък в пълния си размер. Изисква се само да е ясно за кое задължение става дума, нищо повече.
Ще се впише за най-голямата възможна сума - за пълната цена по предварителния договор, какво като плащаш на части и какво като може и по-малко пари да се наложи да си връщаш накрая.
Ей тва е, добрите идеи идват бързо! Вчера не ми хрумна.

*
"не мисля, че ипотека може да се учреди върху бъдещ и несъществуващ към момента имот"
Може да се учреди върху право на строеж, което с построяването на сградата автоматично се превръща в собственост върху сграда (право да държиш постройка в чужда земя). То всъщност е едно и също право. Вярно, че ипотека се учредява за имот, който "принадлежи на лицето, което я учредява", но в случая на него му принадлежи правото на строеж, което е пак недвижим имот - е, не в нормалния "физически" смисъл. ;-) Нещо такова е казала и рерра.
По моята логика излиза, че и собственикът на земя може да ипотекира бъдеща непостроена сграда. Ами... трябва да може.

Ама не така, нека не гадаем или да ни се струва еди какво си.
Четем чл.181 ал.1 от ЗУТ: "Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента учредяването му до завършване на сградата в груб строеж."
И спираме да "ни се струва".
Вече, ако го няма момента на учредяване от едно лице на друго на определено право на строеж, остава да се отговори на въпроса кога то възниква като такова, как се обективира и индивидуализира, за да може да бъде предмет на сделка. Само че това няма да ви го разказвам, дълго е, а и не е по темата. Има си специфика, дори и малко нотариуси са достатъчно добри, за да се оправят без проблеми в тези дебри.
Имам добра приятелка - бивш "държавен" нотариус, сега адвокат, с достатъчно опит. Даже мисля, че няма по-добра от нея по тази част. Та от безкрайните дискусии с нея ми е останал навика закона да е "на една ръка разстояние", не повече. Спестява много напразни опити да го измислим.

Не съм казала, че не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка или на каквото и да било друго разпореждане.

аз пък продължавам да не съм убедена, че може да стане таз работа с ипотеката.
".. Ипотека може да се учреди само върху имоти..." - чл. 167, ал. 3 ЗЗД.
Не може да ипотекираш вещното си право на строеж, защото няма имот. Можеш да го прехвърляш да - чл. 181, ал. 1 ЗУТ и точно защото затваря във времеви граници периода - от.. до завършване на сградата в груб строеж - идва да рече, а и ал.2 го казва, че от там насетне чак предмет на прехвърлителна сделка може да бъде самата сграда. До тогава не. Сграда няма.
Значи трябва да е готова сградата, за да се ипотекира.

Аз не знам как принципно се оформят тези договори за "покупка на имот на зелено", но очевидно става ясно, че самия имот не могат да прехвърлят докато на е готов. Т.е. могат да им прехвърлят право на строеж, но тогава строителят няма да го има и как ще строи?
Значи сигурно се оформя като продажба на бъдеща вещ на изплащане.
Но пък там собствеността преминава едва с възникването и инедивидуализацията на веща. Какво ще правят при неизпълнение? Отговорност на неизправния продавач. Какво ще му вземат?

писНа ми!

За последните две години имам изповядани такива ипотеки за над 80 имота - на етап право на строеж или груб строеж.
За ТБ Алианц България.
Хайде да сложим точка, а?