|
ОК, по стойността/изпълнението на строежа имаме единодушие.
За останалото - разбирам позицията ти и я приемам, ама имам нЕкои съображения.
Да пренебрегнеш стойността на парцела си е първото грубо недоразумение
Стойността на терена не я пренебрегвам, а му казвам на donald trump да не я развява чак толкова като някакъв плашещ и повишаващ фактор. Също и ти.
Като изключим строежите на общинска земя, останалите колко вида са?!
1. Едно/двуфамилна къща на собствен терен. Това не го броя за значимо в тоя клуб.
2. С учредено право на строеж - възложителят обезщетява собствениците на земята, за да построи сграда на техния терен срещу определено обезщетение, изразяващо се най-често в част от тая сграда. После стойността на вложеното във въпросната част възложителят я разхвърля по останалите самостоятелни обекти, което е напълно нормално. Относно това колко струва като себестойност обезщетението (като част от строежа) виж първото мнение.
3. Върху собствен терен. Обърнал ли си внимание, че напоследък зачестиха случаите подземните паркинги да са разположени на цялото УПИ, а горната им част на кота 0 да се обособява като надземни паркоместа, собственост на инвеститора. Съответно той ги продава, с което си възвръща част от инвестицията в терена. И се получава така, че веднъж е включил стойността на земята в себестойността на самостоятелните обекти, и втори път печели от нея, защото плочата над подземния паркинг се оказва, че не е обща част към сградата, а е собственост на инвеститора.
Така че хайде молим ви се и на двамата да не наблягате чак толкова на земята като съществен елемент от стойността на един обект - жилище или офис. Да - елемент е, ама при вариант 2 е на доста ниска цена (кв.м. обезщетение Х себестойност на кв.м. изпълнение на строежа), а при вариант 3 - квотно разхвърляне между всички купувачи + евентуално възвръщане на част от първоначалната инвестиция чрез надземни паркоместа.
Втората грешка е да пренебрегнеш местоположението (локацията)
на имота
Нима искаш да кажеш, че стойността на тухлите, бетона и т.н. материали се влияят от локацията?! Не, нали. Вероятно говориш за терена и околната среда. Ми, добре, приемаме че говоря за най-скъпия град в страната. Избери си един произволен квартал и докарай по пера цената до тая от сайтовете за обяви.
Третият фактор, който отдалечава себестойността от продажната цена
е финансовият риск. Да инвестираш и рискуваш голям паричен поток, за
2-3 години или повече, вместо да го завъртиш 6 или 8 пъти в търговия на
дребно, или просто да го оставиш на депозит (почти без риск) - разликата
трябва да си заслужава.
ДойдЕхме си на думата. Явно от тук идва голямата разлика в себестойността и продажната цена на един недвижим имот.
Няма лошо, стига и купувачът да е готов да поеме съответния финансов риск, за да овъзмезди финансовите притеснения на инвеститора.
|
Re: Строителство до ключ - от 230 до 250 евро кв/м!!! [re: npubem]
