|
Ненаучените уроци от имотния балон
Dnevnik.bg - 18 Юни 2009, 17:13
РОБЪРТ ШИЛЪР Със съкращения
Налице е широко неразбиране за механизмите на ценообразуване на имотите. Немалко хора по света, изглежда, си мислеха, че откакто бързо растящата световна икономика изчерпва земеделската земя, цените на къщите и апартаментите трябва постоянно да растат с огромни темпове.
Има риск, след като кризата приключи, това мислене да способства за ново покачване на цените. Някои вече виждат спекулативни възможности в купуването на имоти на сегашните потиснати пазари.
В действителност ние не изпитваме недостиг на земя.
Всяка голяма държава в света изобилства от земя под формата на земеделски стопанства и гори, повечето от които един ден могат да бъдат превърнати в градска площ. По-малко от 1% от сушата на Земята е плътно урбанизирана и дори и в най-гъсто населените държави делът на градската площ е под 10%.
Най-често нормативни ограничения спъват промяната на статута на земеделската земя в градска
През целия XX век земеделските площи в САЩ поскъпваха с 0.9% годишно в реални измерения (коригирано с инфлацията). И би трябвало основната печалба за инвеститорите да идва от земеделския бизнес, а не толкова от оценката на земеделските земи.
Върху един хектар могат да се построят 10-20 еднофамилни къщи с достатъчно дворове или пък сграда, приютяваща 300 души. По такъв начин разходите за земя биха били около 20 долара на човек, или по-малко от 0.50 долара годишно в рамките на един човешки живот.
Недостигът на строителни материали също не е причина да се очакват високи цени на жилищата. В САЩ например Индексът на строителните разходи на изданието ЕNR (Engineering News-Record), което се базира на стойността на труда, бетона, стоманата и дървения материал, всъщност отдавна спада подобно на потребителските цени през последните 30 години. С оглед на съществуващия глобален пазар на тези производства ситуацията не би трябвало да е много по-различна в другите държави.
Много по-обезпокоителна е нагласата на хората да объркват цените с темпото на промяната им.
Те смятат, че основанията, заради които цените на жилищата в една страна са по-високи в сравнение с друга, са основания и за по-високо темпо на поскъпването им. Преди няколко години Карл Кейс и аз запитахме произволни купувачи на недвижими имоти в американски градове, преживяващи бум, с колко средно ще нараства цената на жилището им в следващите 10 години. Средният отговор беше - с около 10% на година.
Трезвата истина е, че сегашната световна икономическа криза в значителна степен е предизвикана от спукването на спекулативните балони в недвижимите имоти и (фондови) пазари - балони, които станаха възможни заради широко разпространеното неразбиране на факторите, въздействащи върху цените. Тези погрешни представи не бяха коригирани, което означава, че могат да се повторят и същите спекулативни балони.
*Робърт Шилър е професор по икономика в университета "Йейл", САЩ, и главен икономист на консултантската компания "Макромаркетс".
|
Ненаучените уроци от имотния балон
