|
Преди да ви разкажа за казуса искам да направя няколко уточнения.
- Това е реален случай от моята практика. Действието се развива през 2004 - 2005 г. и в основата му стоят истински хора, брокери, агенции.
- Пиша този материал за хората, които искат да купуват, не за брокерите във форума. Постинга е дълъг, но си заслужава да се прочете.
- Въпросната схема е възможно да се случи отново.
- Скритите подробности научих лично от продавача (П) когато бе притиснат по един недотам юридически метод;
- МОД пред темата означава (съгласно общоприетите в ДИР-а правила за модериране), че моля модераторът да трие всякакви неконструктивни заяждания по нея.
Продавачът П. разполага с доста обширен апартамент в идеалния център, който иска да продаде. Апартамента му е наследствен, той е единствен наследник и няма други имоти (без да броим някакви умрели земеделски земи)Предвид квадратурата, състоянието и локацията прогнозната му цена е около 240 000 евро като мераклии да го купят не липсват. На П. това му се вижда малко и той намира свой познат брокер (Б.) Първоначално двамата умуват върху познатата схема за двойна продажба в един ден, но П. го е страх от наказателна отговорност и решават да направят друго. Всички последващи действия са изцяло резултат на престъпната им комбина.
Преддоговорен и договорен етап.
1. Като начало П. и Б. вписват договорна ипотека върху имота в полза на един роднина на П. За малката сума от 10 000 лева, дадени в заем.
2. П. обявява имота за продан при изключително атрактивната цена от 140 000 евро. Разбира се клиентите се избиват да идват на оглед с желание да купят. Б. представлява купувачите. С някои сключва стандартния посреднически договор, с други само устен, но и в двата случая с комисион от 3%. "Случайни" брокери от други агенции са връщани от П. с обяснение, че имотът вече не се продава.
3. Б. и клиентите отиват на оглед. Почти 80% от тях изявяват незабавно желание да купят имота сега и веднага. На всички тях любезно се обяснява, че няма проблем, но има една малка ипотека, която ще бъде заличена до няколко седмици. Сключва се перфектен ПД с по-дълъг срок за изповядване на сделката, предвид времето необходимо за заличаване на ипотеката. Купувачът плаща капаро (10%, защото така било прието или 14 000 евро) и 3% комисиона. В продължение на 2-3 седмици са сключени няколко ПД с различни клиенти (в съдебното производство се появиха петима ужилени, но аз предполагам, че са повече)
4. Сега внимание - комисионата от 3% си остава за Б. Капарото се дели поравно между Б. и П. По 7 000 евро на човек.
5. Междувременно Б. действа активно, "за да си оправдае парите". Намира реален купувач на имота за сумата от 232 000 евро (тази сума договарят с купувача, като се разбират той да погаси за своя сметка ипотеката). Продават имота преди падежа на първия ПД. В НА се пише данъчната оценка (не че това има значение), парите се дават на ръка пред Нотариуса. Купувачът твърди, че е добросъвестен и не е знаел за ПД с останалите хора. Според мен и той бе част от играта, но това не мога да го докажа. За закона той е добросъвестен и вече собственик.
6. П. взима парите от продажбата, сменя си мобилния телефон и изчезва. Б. посреща вълните от измамени клиенти и стоически обяснява, че и той няма връзка с П. Цъка съчувствено с език и предлага на измамените да си търсят правата по съдебен път. Започва поредица от съдебни действия.
Наказателен етап (жалба до СРП)
1. Двама от измамените подават жалба в СРП за извършената от тях измама. П. не е намерен на адресната си регистрация, но не е обявен и за общодържавно издирване. Причината е постановлението на СРП, че деянието не съставлява престъпление, а гражданско-правен спор. И че жалбоподателите имат иск за обезщетение (връщане на двойно платеното капаро) по реда на ЗЗД и ГПК.
2. Постановлението за прекратяване на наказателното производство е потвърдено от РС. Кратък мой коментар - споделям мнението на прокуратурата при наличната към момента фактическа обстановка.
Съдебен етап - исково производство по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
1. Единият от пострадалите започва процедурата за обявяване на предварителния договор за окончателен. Предполагам, че не е проверил че процесния апартамент е прехвърлен. Съгласно ЗС исковата молба подлежи на задължително вписване. Останалите пострадали (както вече казах се събраха петима) разбират за това при проверка в СП. Така и се запознават за пръв път - "петте малки негърчета". Аз съм адвокат на едното от „негърчетата”
2. Съдът конституира като съищци и петимата. В хода на производството освен писмените доказателства са разпитани Б., добросъвестния купувач и, забележете П., който се появява с адвокат. Позициите им са много интересни:
- Б. е ни лук ял, ни лук мирисъл. Казва, че и той е бил заблуден от П. и отказва да дава повече обяснения, позовавайки се на чл. 135, ал. 1, буква „б” от ГПК. На въпроса дали поне ще върне на пострадалите получената комисиона адвокатът на Б. заявява (за съжаление основателно), че това не е предмет на настоящето производство.
- добросъвестния купувач не казва нищо интересно. Той не е знаел за сключените ПД, купил е, друго не може да каже.
- П. обаче се държи съвсем неадекватно. Обяснява колко съжалявал, но така се получило. Искал да бъде сигурен, че имотът ще се продаде затова сключил няколко ПД. После пък продал на друг, защото му било по-изгодно. Оставя на съда да прецени дали е виновен и дали дължи обезщетение.
3. Решението на съда е ясно – П. е осъден да заплати на всеки от ищците обезщетение в размер на двойното капаро + всички разноски по делото.
4. За протакане П. обжалва пред втора инстанция и успешно се укрива месеци наред, за да не плати държавна такса по жалбата. След ходене по мъките най-накрая производството пред втората инстанция е прекратено и решението влиза в сила.
Етап на изпълнителното производство
1. Всички ищци си изваждат изпълнителен лист за присъдените им суми и започват изпълнително дело.
2. Съвсем „нормално” се оказва, че длъжникът няма никакви други имоти, а сумата по сделката се е „изпарила”. Обяснението за липсващите пари е, че ги бил проиграл на комар, а и имал да връща заеми. П. живее под наем, нищо ценно няма в наетото жилище. Кара хубава кола, която е на друго лице. Работи, но на минималната работна заплата.
3. С моя клиент възбраняваме земеделските земи, но тяхната стойност е смехотворна. Един от другите кредитори започва изпълнение върху заплатата на длъжника, откъдето му „цъцкат” някакви смешни суми. Останалите предполагам пият студена вода.
Последващи действия
1. С незаконни методи успяваме да попритиснем и сплашим П., който успява да „събере” 4000 евро, които връща на моя клиент. Кълне се, че наистина няма повече пари и хвърля цялата вина на Б., когото обвинява за измамата. Моят клиент беше отвратен от цялата ситуация и понеже е заможен и възпитан човек ми дава указания да не се занимавам повече със случая. След година си купи друг апартамент, пак ползва услугата на едно АНИ, но ходех непрекъснато с него и брокерът видя пари чак след като получихме вписан нотариалния акт.
2. Един от измамените подаде отделен иск срещу АНИ и брокера за връщане на платената комисиона. Присъствах на заседанията като зрител – от любопитство. Делото бе спечелено на първа инстанция и бе обжалвано от ответниците. Не съм проследил по-нататъшната му съдба.
3. Доколкото знам, измаменият по т. 2 е подал нова жалба в СРП като се е позовал на новите обстоятелства и на влязлото в сила решение на съда. Нямам представа каква е съдбата на жалбата, но вероятно нищо не е станало, защото моят клиент не е викан за разпит.
4. АНИ и брокера и досега си работят.Същата работа.
Някои изводи, които нееднократно са дискутирани като вариант.
1. В двата писмени посреднически договора (другите три бяха устни, за съжаление в това число и на моя клиент) бяха сложени общите приказки като . Никакви конкретни санкции и неустойки за брокера. Необходимо е в посредническите договори да има дефинирани неустойки за неизпълнени задължения на брокера с ясно посочени суми.
2. Определено даване на 10% на ПД е силно рисково, а плащането на комисион на ПД си е направо недопустимо.
3. Продажба на жилища не е като продажба на хляб. Докато няма законова регламентация на брокерската дейност случаи като този ще са ежедневие.
|
*МОД - Реална брокерска измама (част1)
