Чл. 33. (1) Реклама е всяко съобщение във връзка с търговия, занаят или професия, което има за цел да насърчи реализацията на стоки или услуги, включително на недвижими имоти
------------------------------------------------CEN/TC
Дата: 3-2007
prEN 12345:2007
CEN/TC
Secretariat: ON










Изисквания към
услугите, извършвани от агентите по недвижима собственост



















Document type: European Standard
Document subtype:
Document Stage: CEN Enquiry
Document Language: E






Предговор:

Този документ (prEN 12345:2007) е изготвен от Техническа комисия CEN/TC „Услуги на агентите по недвижима собственост”, секретариатът на която е председателстван от ON.

Този документ към настоящия момент е предоставен за разглеждане в CEN.


Въведение:

При разработката на този документ Работната група е взела под внимание препоръките на Ръководство 6 на CEN/CENELEC за съобразяване със специфичните нужди на възрастните и инвалидите.

1. Фокус

Настоящият Европейски стандарт определя изискванията към услугите, предлагани от агентите за недвижима собственост.

2. Термини и дефиниции

За целите на настоящия стандарт се използват следните термини и дефиниции:
Агент по недвижима собственост
– лице (физическо лице-професионалист, сдружение или компания), което работи като агент при транзакции с недвижима собственост и с активи в недвижима собственост в качеството на представляващ клиента или като негов посредник.

Това би могло да включва следните дейности като:
- консултации (информиране на клиентите относно пазарните стойности на недвижимата собственост)
- покупка и продажба
- отдаване под наем и наемане
- установяване, придобиване и регистриране на права в областта на недвижимата собственост
- проучвания в областта на недвижимата собственост
- маркетинг и реклама на недвижима собственост
- изготвяне на договори
2.2 Клиент
– страна, която е влязла в споразумение с агент по недвижима собственост с оглед да използва услугите му.

2.3 Продавач
– страна, която предлага недвижима собственост за продажба или за отдаване под наем

2.4 Купувач
– страна, която търси да закупи или наеме недвижима собственост

2.5 Електронна търговия
– всякаква търговска дейност и транзакции, извършвани по електронен път

3. Управление на връзките с клиенти

Информация, която следва да бъде предоставена

3.1.1 Обща информация
Информацията, предоставена от агент по недвижима собственост на всяка от страните по клаузи 2.2, 2.3 и 2.4, в писмена или устна форма, следва да бъде ясно представена. Ако липсва информация, свързана с транзакцията, агентът трябва да оповести този факт.
Клиентите следва да бъдат информирани, че имат право на достъп до личната им информация, която се съхранява при агента и при необходимост могат да поискат коригирането й.

3.1.2. Информация, предоставена на купувача като клиент
Агентът следва да положи усилия, за да гарантира своевременното предоставяне на съответната информация на купувача, която би могла да повлияе на неговото решение относно транзакцията, като напр.:
- съвет относно пазарните цени на търсената недвижима собственост
- описание на собствеността (напр. вид на собствеността, площ, местоположение и достъп)
- финансови въпроси (формиране на цената, данъци и такси, комисионни и др.)
- информация (документи за собственост и др. документи, вписани в регистъра за собствеността по партидата на имота) относно правото на собственост на продавача върху имота, както и сервитутни права, вещни тежести и възбрани или каквито и да било други ограничения върху собствеността
- кадастрална или друга скица на имота
- вид на строителството и описание на инфраструктурата
- документ, удостоверяващ правото на агента да получава плащания по транзакцията от името и за сметка на страната, която му е предоставила това право
- устройствен статут
- недостатъци на собствеността, за които агентът е бил информиран

3.1.3 Информация, предоставена на продавача като клиент
Агентът следва да положи усилия, за да гарантира предоставяне на съответната информация на продавача, която би могла да повлияе на каквото и да било негово решение относно транзакцията, като напр.:
- съвет относно пазарните цени на продаваемата собственост
- финансови въпроси (формиране на цената, данъци и такси, разходи, комисионни и др.)
- маркетингови стратегии
- възможности за реализиране на печалба
- приложими местни нормативни документи
- документация, необходима за транзакцията

Споразумение между клиента и агента
Агентът по недвижима собственост не трябва да предлага на пазара собственост на клиент, който не е дал писменото си съгласие за това.

Агентът трябва да изготви договор или споразумение в писмен вид относно услугата, за която е нает. Договорът трябва да съдържа следната информация като минимум:
- имена и адреси на страните по договора или споразумението
- описание на възложената услуга
- дължими такси и разходи
- срокове за извършване на услугата и срокове за плащане
- дали договорът/ споразумението е за изключителни права или не, както и сроковете и условията ако същият е за изключителни права
- допуска ли се възлагане на подизпълнител
- дата на договора, срок на действие и начини и условия на прекратяване
- описание на собствеността
- ограничения при извършване на услугата
- уточнение дали агентът работи като посредник или като представител на клиента
- референции към приложимия за случая закон
- упоменаване на компетентната юрисдикция
- отклонение от този Европейски стандарт
Забележка: с цел намаляване на вероятността от конфликт, на агентите се препоръчва да сключват договори за изключителни права.

Информация, свързана с транзакцията
Агентът по недвижима собственост следва да информира клиента си за задълженията на страните по транзакцията.
Агентът трябва да гарантира неразпространяването на конфиденциална информация относно клиента си.
Агентът трябва писмено да информира продавача и купувача в случаите, в които има сключени договори (агент- клиент) и с двете страни, и е видно, че и двете ще са страни по една и съща сделка

Агентът, който е в договорни отношения с купувача, следва да информира продавача или неговия агент за това при първия им контакт.

Агентът, който е в договорни отношения с продавача, следва да го информира своевременно и подробно за всички получени оферти относно неговата собственост. Страната, която отправя офертата, трябва да бъде информирана за приемането й или отказ в приемливи срокове. Агентът трябва да поддържа подробен архив за всички получени оферти и отговорите към всяка една.

Агентът следва да информира страните по договора, че техните лични данни подлежат на удостоверяване.

3.4 Конфликт на интереси

Агентът следва да се стреми да избягва конфликт на интереси, както и показване в писмена форма на личен интерес.

4. Информация, която трябва да бъде предоставена на купувача
В случай, че купувачът не е представляван от агент по недвижима собственост, а е само потребител, агентът по недвижима собственост следва да положи усилия да му осигури необходимата информация, която би могла да повлияе на неговото решение относно транзакцията и по-специално:
- описание на собствеността (напр. вид на собствеността, площ, местоположение, достъп)
- искана цена за собствеността и свързаните с придобиването й данъци и такси
- информация (документи за собственост и др. документи, вписани в регистъра за собствеността по партидата на имота) относно правото на собственост на продавача върху имота, както и сервитутни права, вещни тежести и възбрани или каквито и да било други ограничения върху собствеността
- кадастрална или друга скица на имота
- вид на строителството и описание на инфраструктурата
- документ, удостоверяващ правото на агента да получава плащания по транзакцията от името и за сметка на страната, която му е предоставила това право
- устройствен статут

5. Изпълнение на услугата

Транзакции
Агентът по недвижима собственост следва да изиска от продавача да му предостави информация по отношение на собствеността, за която се предполага, че е от значение за транзакцията.

Агентът следва да изиска от продавача да предостави доказателства, легитимиращи правото му на собственост и/или устройствен статут и информация от кадастъра, както и за съществуващи възбрани или тежести.

С изключение на нови имоти, продавани в процес на изграждането им, всички имоти, предлагани на пазара следва да бъдат посетени на място от агента или от негов представител.

Агентът следва да създаде условия на купувача за оглед на имота преди транзакцията.

Агентът трябва да предостави на продавача съответната информация, която му е известна, относно финансовите възможности на купувача за финализиране на транзакцията.

Агентът трябва да се стреми да улесни постигането на споразумение между купувача и продавача по всички въпроси, които трябва да бъдат разрешени във връзка с транзакцията. Агентът трябва да помогне при подготовката на документите, необходими за транзакцията.

Опазване на поверената собственост

Агентът трябва да упражнява грижата на добър стопанин по отношение опазването на поверената му собственост.

Съхраняване пари на клиента
Ако агентът разполага с пари, поверени му от клиенти, той трябва да ги държи отделно от собствените си или фирмените средства. Той трябва да е в състояние да даде отчет за тези пари във всеки един момент.

Агентът не следва да съхранява пари на клиента, освен ако същите се покриват от неговата финансова гаранция или съответна застраховка.

Агентът следва да гарантира, че депозираните при него пари се използват в строго съответствие с подписания договор по транзакцията.

6. Квалификация на агента по недвижима собственост

Общи положения
Агентът по недвижима собственост трябва да въведе процедура за подбор на персонал с подходящи умения и квалификация за извършване на работа, свързана с бизнеса с недвижима собственост. Персоналът трябва да притежава квалификациите, описани в клауза 6.2

Квалификация на агента по недвижима собственост

6.2.1 Основни знания

Агентът по недвижима собственост трябва да притежава основни знания в описаните по-долу сфери.

6.2.1.1
Пазарът на недвижима собственост, в който работи (включително трансгранични транзакции). Това включва като минимум следното:
- най-важните финансови и икономически термини и дефиниции, свързани с транзакциите с недвижима собственост
- парични, кредитни и банкови системи, свързани със сектора
- икономическата и политическа ситуация, доколкото е свързана със сектора на недвижима собственост
- тенденции в търсенето и предлагането в сектора
- информация относно инвестициите в недвижима собственост

6.2.1.2. Маркетинг в областта на недвижимата собственост. Това включва като минимум маркетинг методи и техники за различните видове недвижима собственост.

6.2.1.3. Финансови аспекти, касаещи притежанието на недвижима собственост. Това включва като минимум:
- режийни и др. разходи по поддръжка (напр., ток, вода, отопление, поддръжка, годишни данъци и такси.)
- различни видове застраховки на собствеността (напр., при природни бедствия, кражба и др.)

6.2.1.4. Начин на финансиране на транзакциите с недвижима собственост. Това включва като минимум:
- законодателство в областта на заемите, ипотечните кредити и др. финансови инструменти
- различни видове заеми, ипотечни кредити и др. финансови инструменти
- административен процес по учредяване и прекратяване на ипотека

6.2.1.5. Изчисляване на пазарната стойност на собствеността. Това включва като минимум:
- терминологията и основните методи на оценяване
- различните цели на оценката
- способност за преценка коя информация и методи са приложими в моментната ситуация на пазара за извършването на оценката

6.2.1.6. Проверка и установяване на размерите на имотите. Това включва като минимум:
- нормативната база при измерването на различните видове имоти
- квалификация и познаване на методологията за извършване на проверка на площите и размерите на имотите

6.2.1.7. Правни въпроси. Това включва като минимум местните и Европейски закони, правила и стандарти, свързани с дейността на агентите по недвижима собственост (напр., Директивата на ЕС, касаеща областта на услугите, прането на пари).

6.2.2. Други компетенции

Агентът по недвижима собственост трябва да притежава познания по следните въпроси:

6.2.2.1. Строителство и поддръжка на видовете недвижима собственост, с които агентът оперира. Това включва като минимум следното:
- основни видове технологии и терминология в областта на строителството
- конструктивни елементи на сградите
- принципи при поддръжка, ремонт и промяна на предназначението
- основни принципи при организацията на строителния процес; специалисти, ангажирани в строителния процес
- регламентация на строителния процес, доколкото е свързана с професията на агента по недвижима собственост.
6.2.2.2. Околна среда и енергийна ефективност - аспекти, свързани с недвижимата собственост. Това включва като минимум:
- основни познания за продължителността на живот на използваните материали и конструкции
- принципи, свързани с разхода на енергия, звукоизолацията, влажността и осветеността на сградите
- принципи, свързани с рисковете от аварии в сградите и начини за справяне с тях
- рискове за сградите, свързани с природни бедствия (ерозия на почвата, земетресения, лавини, наводнения)

6.2.2.3. Разчитане на (архитектурни) проекти и познания за сертификатите на сградите

6.2.2.4. Кадастрални и топографски карти (ако са приложими), съдържащи топографска информация. Това включва като минимум:
- регистрация на данните за имота в публичните регистри
- често използвани термини и дефиниции
- юридическо и практическо значение на кадастралната информация

6.2.2.5 Устройствени планове на населените места. Това включва като минимум:
- термини и дефиниции, използвани в устройствените планове на населените места
- юридическо и практическо значение на устройствените планове на населените места
- разчитане на информацията в устройствените планове

6.2.2.6 Транзакции с недвижима собственост. Това включва като минимум:
- способност да се изготвят договори или да се съдейства при изготвянето им
- способност да се преценяват договори, съставени от трети лица, както и да се разяснят клаузите, които касаят клиентите
- видове разпореждане с недвижима собственост и ролята на агента

6.2.2.7. Законово нормативна база и стандарти. Това включва като минимум:
- национално и Европейско законодателство в областта на недвижимата собственост
- субсидии и данъчни облекчения в областта на недвижимите имоти
- регламентация относно развитието на недвижимата собственост
- данъчни принципи, свързани с недвижимите имоти
- закони за защита на потребителя
- регламентиране на строителния процес

6.2.2.8 Бизнес администрация. Това включва като минимум:
- използване на информационните технологии
- работа с данни на електронен и хартиен носител
- управление на качеството
- управление на конфликти


6.2.3. Комуникационни и търговски умения. Това включва като минимум:
- устни и писмени презентационни техники
- способност да се установят нуждите на клиента
- способност за прилагане на техники за преговаряне

6.3. Професионално усъвършенстване.
Агентът по недвижима собственост трябва непрекъснато да поддържа и усъвършенства знанията по т.6.2. Това включва като минимум:
- да бъде в течение с основните закони, информация и тенденции, които имат отношение към работата му
- да посещава, както и да изисква от служителите си да посещават курсове за професионално усъвършенстване, които да опресняват знанията им в областта на законодателството и професионалните практики

7. Застраховка
Агентите по недвижима собственост следва да гарантират, че дейността им се покрива от застраховка професионална отговорност, съответстваща на вида и стойността на транзакциите.

8. Подаване на жалби
Агентите по недвижима собственост трябва да имат установен ред за подаване на жалби в писмена форма, която да гарантира, че всички жалби са разгледани своевременно. Процедурата трябва да назовава независима система за разрешаване на спорове.

9. Етичен кодекс
Агентът по недвижима собственост и неговите служители трябва да са информирани и стриктно да спазват следния етичен кодекс, както и правилата и стандартите на добрата професионална практика:

Агентът по недвижима собственост не може да откаже професионална услуга на лице на базата на дискриминационен принцип.

Агентът следва да защитава и подкрепя законовите интереси на своите клиенти. Лоялността към клиента обаче не го ограничава да използва информация на клиента си или на трето лице, като спазва необходимата конфиденциалност. Това не го освобождава да се отнася към всички ангажирани страни честно, почтено и да зачита правата им. При необходимост агентът следва да препоръча на страната, която не е представяна от него, с оглед реализиране на транзакцията, да потърси съвет от независим източник.

Агентът трябва да направи честното отношение към всички, свой основен стандарт в работата си. Той не следва да приема задачи, които надвишават неговите знания, умения и опит и трябва да отделя достатъчно внимание на детайлите при събиране на необходимата информация и изготвяне на данните за имота. Той не следва да прави неверни, подвеждащи или преувеличени изявления.

Агентът трябва да гарантира последователност в действията и отношенията си. Той трябва да е ясен в представянето на бизнес отношенията си с всички ангажирани страни да избягва конфликт на интереси.

Агентът трябва да се ръководи от правилата за лоялна конкуренция. Той трябва да се стреми да изгражда отношенията си със своите колеги на основата на учтивост и уважение и да избягва конфликти с колеги, които биха могли да са в ущърб на интересите на клиента.















Приложение А
(норматив)

Изисквания за транзакции по електронен път


А.1 Общи положения
Агентът по недвижима собственост следва да гарантира, че комуникацията, която води по електронен път, е съобразена с местното законодателство, приложимо към електронната търговия и договорите в електронна форма.

А.2 Информация относно уебсайтовете на агентите
Уебсайтът на агента по недвижима собственост трябва да включва:
- името на агента, името на агенцията и/или името на управителя, както е според държавния или друг официален регистър
- наименование на компанията по регистрация и търговско наименование
- пълният адрес, и-мейл адрес и телефони на главния офис на компанията
- БУЛСТАТ, ИН по ДДС и други регистрационни номера
- съответни застраховки (напр. застраховка професионална отговорност)
- как агентът защитава поверените му от клиента средства
- установеният от агента по недвижима собственост ред за подаване на жалби
- ако съществува регламентация на професията на агента по недвижима собственост, информация относно регламентиращия орган

Когато агентът включва препратки към други уебсайтове в своя сайт, той трябва да посочи, че тези уебсайтове могат да не предлагат същата степен на защита и че той не носи отговорност за тяхното съдържание.

Агентът не трябва да променя данни, взети от други сайтове (напр., цени, данни за недвижима собственост и др.) без съгласието на автора. Източникът на данните следва винаги да бъде цитиран, освен ако не е договорено друго.

Агентът трябва да информира клиента, че информация, публикувана на сайта може да бъде копирана на други сайтове извън контрола на агента.

А.3 Сключване на договори посредством използване на електронен подпис
Преди подписване на договора по елекронен път:
- клиентът трябва да получи пълно копие на договора, което позволява да бъде принтирано и
- да бъде информиран от агента, че подписването с електронен подпис е регламентирано от закона и юридически обвързващо.
--------------------------------------------------------