|
Ипотеката като институт на облигационното право е уредена в чл.166-179 от Закона за задълженията и договорите, като в закона е регламентиран редът за учредяване на договорна ипотека, формата и други особености свързани с ипотечното правоотношение. Наред с договорната ипотека в закона е уредено и учредяването на законова ипотека.
Ипотечният договор е формален договор. Закона изрично предписва, че договорът за ипотека трябва да е под формата на нотариален акт, дори и спазено обаче това условие не е достатъчно за да “възникне” ипотечното право и да започне да тежи ипотечното задължение върху индивидуално определеният недвижим имот. Елемента който завършва този фактически състав е вписването на договора за ипотека, това става чрез подаване на молба и два еднакви първообраза на договора за ипотека. Вписването се извършва от съдия по вписванията към съответният Районен съд по местонахождение на имота. Тук трябва да отбележим, че всъщност най-важното приложение на вписването на договор за ипотека е възможността, същият след като бъде вписан, да бъде противопоставен на други трети лица придобили права върху недвижимият имот след вписването на ипотеката. В чл.168, ал.1 от ЗЗД е изчерпателно определено за какви видове вземания може да се впише законна ипотека, а ал.2 урежда самият начин на вписването и – чрез подаване на молба до съдия по вписванията по местонахождение на имота.
Вписването на ипотеката не трае неограничено време, трудно бихме си представили едно такова твърде неудобно за ипотекарния длъжник положение, който от една страна често пъти, поставяйки се в услуга, обезпечава с имота си не свое, а чуждо задължение – задължение на трето лице, а от друга страна самият ипотекарен кредитор бездейства и не предприема необходимите по закон действия за удовлетворяване на своето вземане.
Закона обаче допуска ипотеката да бъде подновена, преди обаче да са изтекли предвидените в закона 10 год. които започват да се броят от момента на вписване на ипотеката така че ипотекарният кредитор да не загуби своя ред и да се ползва от възможността да бъде удовлетворен преди кредиторите вписали ипотека за същият имот, но след него. В случай че заинтересованата страна -ипотекарният кредитор пропусне срока за подновяване на ипотеката пред него се открива възможността да поиска вземането му да бъде обезпечено с нова ипотека, която обаче няма да запази реда на първата тъй като ипотекарният кредитор е пропуснал да поднови същата преди да изтече 10 годишният срок предвиден в чл.172, ал.1 от ЗЗД.
Договорна ипотека – съдържание на ипотечният договор. Разпоредбите на чл.167 от ЗЗД, уреждат материята относно сключването и формата на ипотечният договор, като трябва да се подчертае, че действителен е само договорът за ипотека, сключен под формата на нотариален акт, вписан е и лицето което учредява ипотеката е собственик на недвижимият имот върху който тя ще тежи. Договорът трябва да съдържа всички изброени в ал.2 на същият член задължителни елементи: като трите имена на страните по него, тяхното местожителство и постоянен адрес, занятието което упражняват кредитора и длъжника, а така също и занятието на собственикът на недвижимият имот, ако обезпечава с него едно чуждо задължение, други законово определени и задължителни елементи. Ипотеката ще бъде недействителна тогава когато от договора не става ясно или има непълноти относно длъжникът и размера на задължението му, кредиторът, както ако има неизвестност относно тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата за която се учредява ипотеката – чл.170 от ЗЗД. В ипотечният договор следва да бъде индивидуализирано главното вземане, което от своя страна може да бъде парично или не парично Ако става въпрос за т.нар. не парични вземания следва в ипотечният договор да се посочи сумата за която ипотеката се учредява и до размера на който ипотекарният кредитор може да се удовлетвори. Тук трябва да подчертаем, че ипотеката обезпечава ипотекарният кредитор винаги и само до вписаният размер на вземането, т.е в случай че размерът на вземането се увеличи след вписване на ипотеката, същата ще обезпечава ипотекарният кредитор до размера на сумата вписана в нея, за това ако задължението е лихвоносно в ипотечният договор трябва да бъдат описани и лихвите, независимо от това какви са те по характер, т.е дали са от категорията на възнаградителните или на обезщетителните. В чл.174 от ЗЗД изчерпателно са изброени случаите в които не е необходимо да се направи изрично вписване за определена категория вземания – пр. за разноските за учредяването и подновяването, за съдебните разноски и за разноските по принудителното изпълнение.
Законна иптека. В чл.168 на ЗЗД са предвидени 2 случая при които се учредява т.нар законна ипотека. В първият случай, правото на “законна ипотека” има отчуждителят на недвижим имот върху отчужденият имот, за обезпечаване на вземанията по договора. Втората хипотеза визира случая когато тя е в полза на съделиятелят, на когото се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване. Тук законната ипотека може да бъде учредена както при доброволна така и при съдебна делба между съделителите. Съглано ал.2 на чл.168 от ЗЗД законната ипотека се вписва по молба на кредитора, същата трябва да отговаря на всички условия визирани в чл.167 ал.2 от ЗЗД, към молбата кредиотрът прилага и препис от акта за отчуждаване или делба.
Автор: Стрейнджър или адв.Костакиева 
...Вампирите излизат само нощем... Редактирано от Cтpeйнджъp на 14.09.04 22:41.
|
Договорна и законна ипотека. Вписване.
