Ето една интересна статия от чужденец

линка е:

http://www.bgclubuk.org/modules.php?name=News&file=article&sid=22

Ето и пейст на пълния текст.

Bulgaria: Capital Weekly: Real Estate On the Black Sea - Myth and Reality
Contributed by adamianova on Thursday, July 08 @ 06:20:21 PDT

НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПО БЪЛГАРСКОТО ЧЕРНОМОРИЕ - МИТОВЕ И РЕАЛНОСТ
Филип Бей, регионален директор за Югоизточна Европа, Colliers International. Вестник Капитал, бр. 26/2004

Алън Грийнспан, досега може би най-опитният директор на Федералния резерв, веднъж направи паметно изказване пред американския Конгрес по време на управлението на Клинтън и точно преди сриването на борсата от края на 90-те, предизвикано от dot-com индустрията.

Според това изявление инвеститорите страдали от т.нар. irrational exuberance (ирационална еуфория) по време, когато се заговори, че фондовата борса - с всичките свои нови high-tech компании, ще продължи да отбелязва ръст. Грийнспан се оказва прав, а повечето участници на пазара не се вслушаха в него. Останалата част от историята влиза в учебниците по бизнес и финанси.
Но нека се върнем в България, годината е 2004. Инвестирането в недвижими имоти в тази страна се превърна в панацея за много европейски и международни инвеститори, които, страдащи от ниската възвращаемост на техните развити пазари и драстично спадналите приходи в нова Европа (Полша, Чехия и Унгария), се насочиха към развиващите се икономики. В България злободневната реплика днес е: „Сега, след като сме член на НАТО, инвеститорите ще почувстват по-голяма сигурност, а стойността на недвижимите имоти ще се покачи драстично.“ Другото популярно, тип Irish-Pub, твърдение звучи така: „Съвсем скоро България ще стане и член на ЕС, а това значи, че след като цените са толкова ниски (за апартаменти, вили, земя, хотели, и т.н.), те би трябвало да настигнат нивата в останалата част на Европа.“ И двете твърдения могат да бъдат верни като изолирани показатели, но те в никакъв случай не могат да бъдат пазарни двигатели.

Макроикономическите показатели, пазарната ликвидност, възвращаемостта на инвестициите и реалните доходи на населението са единствените пазарни сили, които наистина имат значение и тежест отвъд чистото „главозамайване“, характерно при първа среща. А точно в момента много инвеститори са именно увлечени от идеята за инвестиране в България. Въпреки всичко основите на тези взаимоотношения (първоначална инвестиция) - отвъд моментното и страстно ухажване, тепърва ще бъдат тествани за много от тези инвеститори.

А сега нека обърнем пог­лед и към инвеститорската истерия, завладяла българското Черноморие. През последните две-три години брокери и някои банкери от България и чужбина говорят, че инвестиция в курорт или втори дом на българското Черноморие е следващото добро вложение, за да можеш да си позволиш новото 4x4 Porsche Cayenne с месечна лизингова вноска, равносилна на тази за Toyota Yaris. Всеки знае, че това не е възможно. Защо тогава българското Черноморие изведнъж се превърна в такъв хит? Отговорът е прост: всичко в България е евтино, когато се сравнява с имоти по други крайбрежия в Южна Европа. А тази ситуация предизвиква следния въпрос - само защото имотите в България са евтини, значи ли това, че те винаги са добра инвестиция.

Ако цената е единственият фактор, тогава нека прос­то сравним България с Испания, Португалия, Гърция, Сърбия и Черна Гора, Хърватия, Малта и Кипър. Засега България остава най-евтината (най-добрата?!) опция за покупка на недвижим имот или лятна ваканция, ако погледнем цената на квадратен метър или пък цената на една почивка на море. Предвид горното, ако цените на имотите в България започнат да се покачват и достигнат нива, еквивалентни на тези в Испания, Португалия, Гърция, Сърбия и Черна гора например, то тогава цената от 700 евро на квадратен метър на апартамент по Черноморието би достигнала цените по черногорското крайбрежие, който днес се продава на 1600 евро на квадратен метър. Въпросът, който възниква, е следният: ще се покачат ли паралелно и цените в Черна Гора. Или пък ще намаляват, докато тези в България растат и прехвърлят техните нива? Ако последното е вярно, тогава запитайте се защо. Дали заради НАТО и ЕС?

Нека забравим това сравнение за момент, и да се фокусираме върху друго. Ако България е все пак такава евтина и достъпна туристическа дестинация, то тогава защо стойността на вили, апартаменти и курортни обекти по Черноморието ще расте главозамайващо, както прогнозират някои? Туристически групи със сходни граници на доходите обикновено се следват взаимно, а ситуацията днес показва, че конкурентите на България всъщност привличат над 90% от туристите със средни и високи доходи от ЕС. Днес курортите по българското Черноморие (ако изключим туристи от Русия и съседните страни) обслужват най-вече работническата класа семейства на ЕС, които не могат повече да си позволят Гърция, Испания или Португалия. Колко дълго ще продължи това?

Това, което се случва днес, илюстрира как пазарът се движи от няколко опитни играча, които имат много добри търговски умения в продажбата на пясък на евреите и петрол на арабите. Мащабни проекти, таргетиращи чуждестранни инвеститори, които не знаят колко къс е летният сезон на Черноморието и не знаят, че в България едва ли има повече от 200 запалени и квалифицирани голф-играчи, ще завършат като монументални проекти с минимална възвращаемост или дори още по-лошо, каквито примери имаше в България през последните дни.

И така, в следващите 36 месеца Черно море рискува да се превърне в „Червено море“ за много инвеститори, банкери и счетоводители. След този цикъл истинските пазарни сили ще започнат отново да действат и Алън Грийнспан би могъл дори да се наслади на една седмица в своя нов летен дом на самия бряг на морето - естествено закупен на реални пазарни цени и с реални очаквания за развитието на пазара.