|
Попаднах преди малко на следната статия. Отдавна не бях се натъквал на такова безумие. Пействам я заедно с мои коментари в червено
Плаваща лихва? Въпрос на макроикономика
22 Март 2007, 09:41
Източник: Banks.dir.bg
Низходящият тренд на лихвите – в Европа и у нас, приключи още през миналата година и все по-често застава въпросът кой от многото проценти по кредитите, предлагани от банките, е най-изгоден. Дали да се застраховаме срещу изненади и да заложим на фиксирана лихва? Или да изберем плаващ процент, който зависи от конюнктурата и да се надяваме, че след като България е в ЕС, лихвите тук ще се изравнят с тези в Европа.
Това е труден въпрос и ако става дума за жилищни заеми, чиито срок по правило е над 10 години, трябва да се отнасяте подозрително към всякакви смели предсказания за процентите. Дори прогноза за следващите пет години би била неубедителна, тъй като лихвите зависят не само от инфлационните заплахи и от фазата на икономическия цикъл, но също и от политически или нормативни промени.
Подобни прогнози са трудни, а комбинациите от лихвени проценти се прилагат отскоро у нас, затова и статистиката не може да ни каже в крайна сметка кой вид лихва се е оказал по-изгоден.
“Чуждият опит” дава по-сигурна отправна точка за размисъл. През периода 1982-2003 г., за който има детайлна лихвена информация от Бундесбанк, средната плаваща лихва по ипотечните заеми е била 7,49%, първоначално фиксираната лихва за 2 г. е била 7.14%, а за 10 години – 7.72%. Коректните изчисления обаче изискват да се сумират фиксирани лихви за определен период и плаващи за остатъка от срока (????). Ако това се направи, ще се види силна зависимост от цикъла. Например, ако 15 годишен заем е бил взет през юли 1988 г., когато лихвите започват да се качват, то ще видим, че най-изгодна е била комбинацията от фиксирана за 10 години лихва и плаваща за остатъка от срока (среден процент 7.1%), а заемите с плаваща лихва в крайна сметка са се оказали най-скъпи (7,4%). Иначе към оня далечен момент фиксираните лихви са били чувствително по-високи от плаващите и сигурно доста клиенти са се подлъгали. Но това не е изненада – банката почти винаги печели. Германските данни показват още следната закономерност - когато плаващата лихва е по-висока от фиксираната, това е почти сигурен знак за очаквано понижение на общите лихвени нива. И обратното.
У нас сега обаче не е така – фиксираните лихви обикновено са по-ниски от плаващите, макар че никой не очаква поевтиняването на заемите да продължи през близките една-две години. Причината е, че фиксираните лихви често се обявяват като промоционални. Особено познатите ни вече 0% или 1% за първата година, които бяха основно оръжие в рекламната война на банките. Нека да уточним, че след първоначалния период процентът зависи от конюнктурата, тоест той няма нищо общо с плаващата лихва, която е била в сила при договарянето на заема, чийто размер можете да приемете само за сведение. Само пет банки дават възможност за фиксиране на лихвата за целия срок на кредита – това са Алфа Банк, Булбанк, ДЗИ, Пощенска, ОББ (пълни глупости – никой не дава фиксирана лихва. най-често "фиксираната" лихва е базов лихвен процент на банката плюс надбавка). Но други, например ДСК, предлагат първоначално намалена лихва, която също е плаваща.
Да вземем за пример заем със следната типична комбинация от варианти (примерът не съответства на предложението на нито една банка): фиксирана лихва от 1% за първата година и плаваща лихва от 7.80% за остатъка от срока, фиксирана лихва от 5% за първите три години и плаваща лихва 7,80% за остатъка от срока, плаваща лихва за целия срок, която в момента е 7,25%. Уловката е, че ние не знаем каква ще бъде плаващата лихва след една, три или десет години. Затова ще въведем предположението за петгодишен цикъл, без изявен дългосрочен тренд (Приемаме опростено, че през първите пет години лихвите растат с по 0.10 пункта, после се понижават със същата стъпка и т.н. Този пример не ангажира Дир.Бг с прогноза, още повече, че конкуренцията ще ограничава повишаването на лихвите у нас през следващите две-три години). И така, при заем за 15 г., платим на равни вноски (анюитети), се получава следното: общо платени лихви и главници при 1 г. фиксирана лихва - 16 318 лв., при 3 години фиксирана лихва – 16 165 лв., при плаваща лихва – 16 591 лв. Тъй като кредитните калкулатори не предвиждат възможност за честа промяна на лихвите, а екселът не може да смята вноски при променлива лихва ( екселът или този, който работи с ексела?), ще дадем още един пример, при същите параметри, но със 10 годишен срок. Тогава няма да има сериозна разлика между двете схеми с фиксирана лихва – изплатените главници и лихви са съответно 13776 лв. и 13 661 лева; но заемът с плаваща лихва излиза доста по-неизгоден – 14 199 лв (брилянтен анализ! Пе’стин кинта разлика за 15 години – колосално набутване. Задачка-закачка за читателя – каква е сумата на кредита?)., което се обяснява с това, че намалените лихви заемат пропорционално по-голяма част от срока на заема. Това е един от малкото съвети – при кратки срокове предпочитайте фиксираните лихви, ако те са чувствително по-ниски, дори лихвата за остатъка от срока да е малко по-висока от плаващата за целия срок. (Без да усложняваме текста с повече числа ще добавим, че тези разлики между различните схеми се засилват поради ефекта на различната стойност на парите във времето.)
Посочените примери показват, че освен макроикономическата прогноза, има значение и какъв ще бъде срокът на заема (а добър ден, бате). Когато работите с реални числа, имайте предвид, че и разликата между процентите играе съществена роля (Дайте му нобелова награда на този титан на финансовата мисъл!) (ако се задълбочим в детайли, ще стигнем и до това , че колкото по-голяма част от плаващата лихва е надбавката, толкова повече тя прилича на фиксираната) (а така, а пък колкото по-голяма част от салама е месо, толкова повече той заприличва на пържола). И накрая, но не на последно място (черешката на тортата), идва ред на едно много важно уточнение: в каква валута е заемът. Перспективата за приемане на еврото може да направи плаващите лихви по левовите заеми по-изгодни при най-дългосрочните заеми (Предавам се – моята мисъл не може да работи на такова ниво. Някой може ли да ми обясни какво иска да каже точи човечец?)
|
Божеееее, какъв идиот
