(в страните от т.нар. немски (кодексиран) правен кръг -> маклер; от англо-саксонския (прецедентно право) -> брокер; в нашия Търговски закон обаче няма маклер - а има брокер, което си е направо странно, тъй като сме от немския ...)

Ще опитам да намеря темата в Капитал и ще я постна

Може би е това - ето част от него:

"
Дяволът е в детайлите

Повечето български банки предлагат почти едни и същи условия за жилищните си кредити. Обикновено те предлагат заемите на годишна лихва между 10% и 14%, като за обезпечение се използва ипотека върху имота. Изискването обикновено е кредитът да не надхвърля 80% от стойността на обезпечението. Различията между отделните институции обаче понякога са съществени и човек трябва много да внимава, ако не иска да бъде излъган.
Да вземем за пример лихвата. Банките използват два различни начина за представяне на лихвените проценти, което затруднява сравненията помежду им и може да заблуди хората с по-ниска финансова култура. Някои институции използват т. нар. осреднен лихвен процент (наричан още ефективен лихвен процент), който изглежда значително по-нисък от номиналния лихвен процент, използван при изчислението на погашенията. Това може да заблуди клиента, че ще плаща по-малки лихви. А в действителност цената на кредита е доста по-висока.
Разликата между двата начина на представяне на лихвата идва от сумата на главницата, към която се отнася начислената лихва. При осреднения лихвен процент лихвите се отнасят към първоначалния размер на главницата, без да се отчита фактът, че тя се обслужва през целия срок на заема. При този начин се съз­дава привидност, че използваният лихвен процент е по-нисък. Не се отчита обаче фактът, че клиентът не е ползвал целия размер на главницата до падежа на кредита. Коректните банки съобщават на клиентите си истинския лихвен процент, при който са изчислени погасителните вноски.
Някои банки предлагат на своите клиенти и заеми, при които се погасява равномерно равна част от главницата и лихва върху нейната остатъчна стойност. Този метод на погасяване се характеризира с по-високи първоначални плащания и натоварвания за клиента, но общото лихвено бреме за срока на заема е по-малко в сравнение с метода на равните вноски, защото по-големи части от главницата са платени в първите години на заема.
Проверката показва, че българските банки по-често прилагат метода на равните вноски. По този начин се улесняват клиентите, защото равните суми позволяват на домакинствата да планират по-лесно бъдещите си разходи. От друга страна домакинствата не се натоварват със свръхвисоки плащания в първите години на погасяване.
Познаването на особеностите на двата метода на олихвяване не е достатъчно, за да се прецени кой от тях е по-изгоден. За да се определи реалната цена на един кредит, трябва да се вземат предвид не само лихвата, но и други условия на банката - срокът на кредита, наличието или липсата на гратисен период, размерът и вида на обезпечението, таксите за обслужване на заема, броя на поръчителите, застраховката на ипотекирания имот и на самия кредитополучател. От гледна точка на клиента решението може да зависи и от други странични фактори като броя на документите за попълване и времето за одобряване на заема.
Някои банки предоставят на клиентите си възможността да изчислят сами стойността на месечните вноски по кредита. За целта в интернет страниците на тези институции е предвиден „кредитен калкулатор“, с помощта на който за една минута може да се сметнат всички вноски за целия срок на кредита. Тези електронни помагала обаче не отчитат всички допълнителни фактори, които влияят върху цената на кредита. Ето защо експертите съветват да се подхожда внимателно и да се внимава за скрити капани в условията.

(.......)


Пътеводител на бъдещия новодомец

Банките изискват стабилни доходи и налагат солени глоби при предсрочно изплащане на ипотечните заеми

Банка ДСК
отпуска ипотечни кредити в левове и валута с максимален срок на изплащане до 20 години. Размерът на кредитите не може да надхвърля 80% от стойността на имота. При покупка на гаражи и ателиета размерът на заемите е до 60% от цената. Годишните лихви за кредит в левове са 12.75%, в евро - 11.95%, а в долари - 10.95%. Таксите за разглеждане на искане за заем варират от 5 до 60 лв. за левовите кредити в зависимост от размера им. За валутните заеми тарифата е 15 долара/евро. Отделно се плащат такси за оглед и преценка на обезпечението (30 лв.), годишна такса за управление на кредита и такса за по-ранно погасяване на заема, която е равна на 1% върху предсрочно внесената сума за левовите и 1.5% за валутните кредити. За обезпечение се приема ипотека. Когато се купува недвижим имот в строеж, в периода на изграждане като залог се приемат депозити и ДЦК. За да се вземе заем от ДСК, е нужно след приспадане на месечната погасителна вноска да остават разполагаеми не по-малко от 60 лв. месечно на член от семейството.

OББ
предлага левови ипотечни кредити с максимален размер 200 000 лв., като най-дългият срок на изплащане е 20 години. Годишната лихва е 12.75%. При предсрочно изплащане минималната сума, с която се погасява кредитът, трябва да е над 1500 лв. Освен това банката удържа такса в размер на 2% от погасяваната сума. При по-ранното изплащане клиентът може да избира между намаляване на месечните вноски при първоначалния срок на изплащане и намаляване на срока при запазване на месечната вноска. Към договора за кредит клиентът получава пълен застрахователен пакет, който включва застраховка „Живот“ и имуществена застраховка на закупеното жилище.

Пощенска банка
отпуска ипотечни заеми с размер до 80% от стойността на жилищния имот, а срокът на погасяване е до 20 години. Изплащането става на месечни вноски, включващи главница и лихва. Стартовата лихва по кредита е 9.75%, като размерът и зависи от периода на погасяване на кредита и валутата. Банката има изискване след изплащането на месечната вноска на всеки член от семейството да остават разполагаеми минимум 100 лв. Административната такса, която удържа банката на кредитоискателите, е 25 лв. Отделно се плаща такса за управление и обработка на заема в размер на 2% от размера му, такса за определяне на стойността на жилищния имот, обект на кредитиране, която е по договорка. При предсрочно изплащане на кредита се удържат 2.5% върху размера на погашението. За отпускането на заема са необходими застраховки „Живот“ и „Имущество“.
Булбанк предоставя кредити за покупка на жилищен имот, довършителни строително-ремонтни дейности, покупка на офис за лица, упражняващи свободни професии. Размерът на заема е до 75% от стойността на недвижимия имот. Максималният срок за изплащане е 15 години. Обезпечението е под формата на ипотека и застраховка „Имущество“ в полза на банката. Лихвите са в размер на ОЛП плюс надбавка. За да получи заем, клиентът трябва да участва с минимум 10% собствени средства във финансирането на сделката. Таксите за управление и обработка на кредита са в размер на 2% от сумата на кредита. Освен това Булбанк изисква и такса „ангажимент“, равна на 1% от размера на заема годишно, такса за разглеждане на искане за кредит и оценка на неговото обезпечение в рамките на 30 евро плюс реално направените разноски.

БАКБ
предлага ипотечни кредити в долари/евро, без таван на максималния размер. Условието е кредитът да покрива до 75% от стойността на жилището. Срокът за погасяване на заемите е до 20 години. Обезпечението е ипотека, а таксите и лихвата се определят по договаряне с всеки отделен клиент. Банката поема извършването на административното и юридическото обслужване на кредита, както и оценката на имота. Таксите по администрирането на кредита възлизат средно на около 3% от стойността му. БАКБ определя лихвите на база на индивидуален анализ на всеки клиент и заем. Допълнителната такса, която се изплаща при предсрочно погасяване на заема, се определя в зависимост от оставащия срок на заема. При кандидатстването си за кредит от БАКБ клиентите трябва да имат сключени застраховки „Живот“ или „Злополука“ и „Имущество“.

Биохим
предлага три вида ипотечни кредити. Първият е за покупка на недвижим имот до 50 000 евро за срок до 15 години. Вторият е за строително-ремонтна дейност до 20 000 евро за срок до седем години, а третият - за текущи нужди до 10 000 евро за срок до пет години. До края на 2003 г. лихвите по ипотечните кредити са с 2% - 2.5% по-ниски от стандартните условия на банката в зависимост от предназначението на заема. Кредит за покупка на недвижим имот се отпуска при лихва от базов лихвен процент на банката плюс надбавка от 2.5% (за кредити в евро 11.084%). Годишната лихва за кредита за строително-ремонтна дейност и за текущи нужди е в размер на базовия лихвен процент на банката плюс 2% надбавка (за кредити в евро - 10.584%). Изплащането на заемите става на равни месечни вноски или при желание на клиента - на намаляващи вноски. Възможни са и схеми, при които в първите месеци на срока на кредита клиентът да изплаща само лихвите по оставащата главница. Биохим предоставя на кредитополучателите безплатна дебитна карта Cirrus/Maestro.

ПИБ
отпуска ипотечни кредити до 100 000 евро или равностойността им в щатски долари или левове, в размер до 75% от пазарната оценка на недвижимия имот. Максималният срок на погасяване е 7 г. За обезпечения се приема ипотека на недвижими имоти в тухлени или панелни сгради с остатъчен срок на ползване минимум 15 години. Лихвеният процент е еднакъв независимо от валутата, в която са теглени кредитите. Банката изисква еднократна такса за управление в размер на 1.50% от отпуснатия кредит и комисиона за ангажимент в размер на 0.5% от неусвоената част от заема. Таксата за предварително проучване е 20 евро. Таксата за по-ранно изплащане е в размер на 4% от предсрочно погасената главница. Изискване на банката е месечният доход на домакинството да надвишава 1.5-2 пъти месечната вноска по кредита. При сключване на договора банката предоставя безплатна застраховка „Имущество“, възможност за месечно извлечение на сметката на клиента и дебитна карта на ПИБ.

„Райфайзенбанк“
отпуска жилищни кредити с минималната сума 5000 долара/евро. Лихвата зависи от срока на заема, като започва от 9.3% за тригодишен кредит и стига до 11.95% при 10 години срок на погасяване. Финансирането с лични средства трябва да е не по-малко от 25% от пазарната стойност на закупувания жилищен имот. Изискване на банката е чистият месечен доход на домакинството след изплащане на дължимите данъци, осигурителни вноски и издръжката на членовете му да покрива минимум една и половина погасителни вноски по кредита. При сключването на договора клиентът получава безплатни дебитна карта „Маестро“ и застраховка „Живот“.

СЖ „Експресбанк“
отпуска ипотечни заеми с минимална сума 5000 лева, евро или долари. Банката финансира до 80% от стойността на имота, като клиентът трябва да направи първоначалната вноска на стойност минимум 20%. Срокът на изплащане на заем до 10 000 лева/евро/долари е от пет до 10 години. За заеми над 10 000 лева/евро/долари изплащането е до 20 години За обезпечение се приема ипотека. Годишният лихвен процент варира от 9% до 15% в зависимост от сумата на кредита, срока на изплащане и вида на валутата. За по-ранно погасяване се налага наказателна лихва в размер на 2% върху предварително изплатената сума, като минимумът на глобата е 200 лв. Таксите за обслужване на кредита са 165 лв. за суми от 5000 до 10 000 лв. и до 1% от заема за суми над 10 000 лв., като максималната такса в този случай е 5000 лв. Банката не взима годишни такси за управление на заема. Условие за отпускането на кредит е привеждане на заплатата на кредитополучателя по сметка в СЖ „Експресбанк“ и наличие на застраховки „Живот“ и „Имущество“.

ИНГ Банк, клон София
отпуска т.нар. оранжев ипотечен кредит с размер от 20 000 до 300 000 лв. Заемът не може да надвишава 75% от стойността на закупуваното жилище. Срокът на погасяване е от 3 до 10 години. Лихвата е сбор от изчисляема от банката основна лихва плюс надбавка от 7.5%. Погасителната схема е на равни месечни вноски. Банката предлага гратисен период по изплащането на кредита, като през първата година се плащат само лихвите. Обезпечението е под формата на ипотека и застраховки „Живот“ и „Имущество“ в полза на ИНГ банк. Освен това заплатата на кредитополучателя трябва да се превежда по сметка на ИНГ банк. Като изискване на банката е доходът на семейството да е поне два пъти по-голям от първата вноска по кредита. Предварително погасяване може да стане след третата година, с едномесечно предизвестие, като сумата на погасяването трябва да е не по-малка от 1000 лв. Банката събира като такса 5% от предварително погасената сума.

Росексимбанк
предлага ипотечни кредити в левове и валута. Размерът им е без ограничения и зависи от доходите на клиента. Обезпечението е ипотека на имота. Максималният срок на изплащане е 10 години. При кандидатстване за заема клиентът трябва да осигури минимум 30% от цената на недвижимия имот. Лихвата по жилищния кредит е 6-месечен LIBOR/EURIBOR или основен лихвен процент на БНБ плюс надбавка по договореност при общ годишен лихвен процент не по-малко от 12.5 %. Клиентът може да погаси по-рано от договореното заема си. Неустойката е 2%. Клиентът получава безплатна застраховка „Злополука“ за срока на кредита и сключва за своя сметка имуществена застраховка на ипотекираното имущество с „ДЗИ - Общо застраховане“ срещу съгласувани с банката рискове. Таксите и комисионите за разглеждане на искане за кредит са 20 евро/долара или левовата им равностойност. За управление и обработка банката взима между 2 и 3% от стойността на кредита в зависимост от размера му. Освен това се плаща и комисиона за ангажимент - 0.3% годишно върху неусвоената част от кредита. Тарифите за оценка на имота без ДДС са между 100 и 150 лв.
"

Agent of Change

Редактирано от Ecнaф на 25.10.03 20:01.