Цените II / Взаимопомощ / Недвижими имоти

Вижте, усмивките от старите ленти са хубаво нещо, но нека се опитаме да разсъждаваме логически.

Моята логика е следната:

Да речем Ганчо има апартамент, който е придобил за 100 хил. лева., без значение по какъв начин – покупка, строителство, обезщетение на собственик и т.н. Да предположим, че в момента цените в имот.бг и подобни сайтове за подобен апартамент се въртят около 70 хил. лева.
В общи линии има два основни начина за придобиване – влагане на собствени средства (основно пари и земя) и заем.
Пак в общи линии има три основни цели за придобиването – за лично ползване, т.нар. основно семейно жилище, за инвестиция (от препродажба или отдаване под наем), като форма на спестяване (изхожда се от хипотезата, че имотите ще поскъпват повече от инфлацията). Две и три малко си приличат, но все пак на първото целта е да изкарваш пари, а на второто – да си ги запазиш за по-далечното бъдеще, така че ги разграничавам.

На основата на горните разсъждения нека да видим как би разсъждавал Ганчо, при различни възможни комбинации

1. Апартамент, купен със собствени средства за семейно жилище. Вероятно Ганчо се чувства прецакан, че е дал 30К повече, но така или иначе това много, много не го бърка, защото той все пак някъде трябва да живее и може да се утешава, че на баба Пена шурето твърди, че до 10 години цените ще са двойно и тройно на сегашните
2. Апартамент, купен със собствени средства за инвестиция. Ганчо е назад с 30К, ако продаде апартамента по сегашни цени. Така че би бил кръгъл идиот да продава. Не забравяйте, че това е апартамент, не тир с ягоди. Не гние, не ферментира, не губи основните си свойства и характеристики. При това разходите за поддръжка на апартамент в България не са непоносимо високи.
3. Апартамент, купен със собствени средства за спестяване. Вече уточних, че целта на спестяването е да си запазиш парите в по-дълъг период от време. Примерно докато синът на Ганчо навърши пълнолетие. Така че, тук Ганчо няма зор да продава, а по-скоро да намери някакво смислено приложение на този апартамент – да го дава под наем, за да си покрива разноските, да се вижда с любовницата си там или пък да го използва, за да прави пощенски картички, с което да си докара някой и друг лев отгоре.
4. Апартамент, купен със заем за семейно жилище. Тук двата крайни варианта са – Ганчо може да си погасява кредита – няма проблем. Ганчо не може да си погасява кредита (дори и след като е предоговорен, преструктуриран и както там му казват) – банката му го взима. Първият вариант е ясен, при вторият обаче е любопитно какво ще прави банката с апартамента. Всички веднага ще кажат – ще го продаде на пазарни цени. Да, но ако банката има да взима от Ганчо не 70, а 90 хиляди, то тя ще реализира загуба от поне 20К от такава сделка. И тъй като банките са частни и целта на техните собственици е печалбата, то банката ще потърси варианти да задържи имота за по-добри времена, когато цените ще са по-изгодни. Междувременно ще гледа да изкара някой лев от него, например като го отдаде под наем на същия този Ганчо, защото както казахме вече, той все пак трябва да живее някъде. Ако мислите, че това е абсурдно – поинтересувайте се какво правят банките в момента.
5. Апартамент, купен със заем за инвестиция. Да речем Ганчо иска да закрие позицията. Тогава вариант1 е да дължи по-малко от колкото би получил при продажбата. В този случай Ганчо продава на текущите цени, връща си дълга и продължава напред. Случаят обаче е невъзможен, защото Ганчо е заел 100, а цените в момента са 70. Вариант2 – дължи повече, отколкото ще получи. Тогава отново, двете хипотези са, че Ганчо може да обслужва заема (няма проблем, продължава да си плаща и да чака повишение на цените) и не може да го обслужва – губи апартамента. В последния случай, както вече установихме няма много логика банката да пусне апартамента за продажба поне докато цените не се повишат до размера на нейното вземане.
6. Апартамент, купен със заем за спестяване. Логично погледнато е пълна глупост да теглиш заем, за да спестяваш, но свят широк – шашкъни всякакви. В този случай можем просто да направим копи/пейст разсъжденията за случай 5, защото аз поне разлика невиждам.

До тук, разсъжденията по варианти 1-6 са направени на базата на допускането, че Ганчо няма сериозна и спешна нужда от пари. Ако приемем, че има нужда от пари, вече влизаме в безброй много частни случаи – колко точно му трябват, за какво му трябват, колко спешно, може ли да вземе кредит като ипотекира апартамента, и т.н. Това вече са частни случаи, които трудно могат да се обобщят.
Но нека все пак разгледаме някои по-вероятни варианти:
1. Ганчо спешно, на живот и смърт се нуждае от голяма сума пари и продажбата на апартамента е възможен източник за набавянето на сумата. В този случай най-логичното е Ганчо да предложи имота на цена по-ниска от пазарната, но не и драстично по-ниска. Примерно на 65 хиляди. Ако не потръгне може и на 60 да свали, на 55 и т.н. Вече си зависи от ситуацията
2. Ганчо има нужда от пари, но тя не е спешна. Примерно иска да завърти някакъв бизнес. То обаче бизнесът в момента е умрял и като цяло не си е работа да започваш бизнес баш във вихъра на кризата. Логично Ганчо стига до извода, че първо ще се подготви като проучи подробностите по проекта, ще задейства необходимите административни процедури, туй-онуй и след някой и друг месец като „излезем от рецесията” ще мисли за продажба. Току-виж цените се покачили до тогава.

И колкото повече разглеждам вариантите пред Ганчо, толкова повече се убеждавам, че трудно неговият апартамент ще бъде предложен за продажба на цена драстично по-ниска от текущите пазарни нива.
Има и друго – в момента и купувачи няма. Тоест дори и Ганчо да реши да продава, няма да има кой да му го купи. Защо да го пуска за продажба тогава? Е, ако го обяви за 15 хиляди, ще се юрне сюрбюлюк народ, но той вече трябва да е тотално изтрещял или да е ултра на зор, за да го направи.

Аз поне не се сещам за вариант, при който цените масово ще тръгнат надолу към нивата от 2004. Тоест сещам се, но те са толкова неприятни, че по-добре да не се реализират.