Ненаучените уроци от имотния балон
Dnevnik.bg - 18 Юни 2009, 17:13

РОБЪРТ ШИЛЪР Със съкращения
Налице е широко неразбиране за механизмите на ценообразуване на имотите. Немалко хора по света, изглежда, си мислеха, че откакто бързо растящата световна икономика изчерпва земеделската земя, цените на къщите и апартаментите трябва постоянно да растат с огромни темпове.
Има риск, след като кризата приключи, това мислене да способства за ново покачване на цените. Някои вече виждат спекулативни възможности в купуването на имоти на сегашните потиснати пазари.

В действителност ние не изпитваме недостиг на земя.
Всяка голяма държава в света изобилства от земя под формата на земеделски стопанства и гори, повечето от които един ден могат да бъдат превърнати в градска площ. По-малко от 1% от сушата на Земята е плътно урбанизирана и дори и в най-гъсто населените държави делът на градската площ е под 10%.
Най-често нормативни ограничения спъват промяната на статута на земеделската земя в градска
През целия XX век земеделските площи в САЩ поскъпваха с 0.9% годишно в реални измерения (коригирано с инфлацията). И би трябвало основната печалба за инвеститорите да идва от земеделския бизнес, а не толкова от оценката на земеделските земи.
Върху един хектар могат да се построят 10-20 еднофамилни къщи с достатъчно дворове или пък сграда, приютяваща 300 души. По такъв начин разходите за земя биха били около 20 долара на човек, или по-малко от 0.50 долара годишно в рамките на един човешки живот.
Недостигът на строителни материали също не е причина да се очакват високи цени на жилищата. В САЩ например Индексът на строителните разходи на изданието ЕNR (Engineering News-Record), което се базира на стойността на труда, бетона, стоманата и дървения материал, всъщност отдавна спада подобно на потребителските цени през последните 30 години. С оглед на съществуващия глобален пазар на тези производства ситуацията не би трябвало да е много по-различна в другите държави.
Много по-обезпокоителна е нагласата на хората да объркват цените с темпото на промяната им.
Те смятат, че основанията, заради които цените на жилищата в една страна са по-високи в сравнение с друга, са основания и за по-високо темпо на поскъпването им. Преди няколко години Карл Кейс и аз запитахме произволни купувачи на недвижими имоти в американски градове, преживяващи бум, с колко средно ще нараства цената на жилището им в следващите 10 години. Средният отговор беше - с около 10% на година.
Трезвата истина е, че сегашната световна икономическа криза в значителна степен е предизвикана от спукването на спекулативните балони в недвижимите имоти и (фондови) пазари - балони, които станаха възможни заради широко разпространеното неразбиране на факторите, въздействащи върху цените. Тези погрешни представи не бяха коригирани, което означава, че могат да се повторят и същите спекулативни балони.

*Робърт Шилър е професор по икономика в университета "Йейл", САЩ, и главен икономист на консултантската компания "Макромаркетс".

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Тъй като отази тема е заключена и не мога да ти отговоря, предлагам, да пускаме само линкове към статиите и поне две думи коментар, какво мислиш за тази статия. Така ще се избегнат такива дълги писания, а и да ти кажа аз не мога да се съглася с доста писаници, по простата причина, че в един и същи ден , можеш да прочетеш толкова различни мнения, където са на двата полюса, че човек направо може тотално да се обърка..

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Мисля, че както много хора (както се оказва), в България продавачите, строителите, а и брокерите (т.е. всички, очакващи постоянно увеличение на цените на имотите, при това с огромни темпове), са в голяма грешка.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Никога не разбра, че в групата желаещи високи цени не бива да включваш брокерите.

бих го разбрал, ако се случваше...

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

"Никога не разбра, че в групата желаещи високи цени не бива да включваш брокерите."

Преди малко се връщам от продажба на НИ. Преди мен имаше друга сделка, с брокер. Цената в НА бе по данъчна оценка, но очевидно се плащаха повече пари.
Брокерката, бедната, като куче слухтеше и сумтеше да си вземе 3-те процента.....много жалка картинка.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Ама ти знаеш по - добре от мен какво мислят брокерите ли ? И кога изкарват повече пари според теб - при ниски, или при високи цени ?

сумтеше да си вземе 3-те процента.....много жалка картинка.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------Аз не мисля, че когато има да се взимат заработени пари е жалка картинка... Всеки работи за пари...

Никога не е късно да станеш за смях...

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Какво общо има измислената от теб случка с цените на имотите и с желанието на брокерите цените да бъдат ниски или високи ? Тъпи, как разбра, каква е цената по предишната сделка ? Не можеш ли нещо по - правдоподобно да измислиш?

Нямаше договор, явно.
Аз имах и договор, и платени пари, и пълна яснота за сделката.
И моята сделка наистина мина за 15 минути.......там се уточняваха, броиха пари, описваха банкноти.......наистина жалка картинка.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите