"И може би за стотен път ще си кажем тук излишните неща, че за юридическите неща АНИ си има юрист..."

Ето това и аз не го разбирам. Каква е разликата между юрист в АНИ, и юрист (адвокат), който не работи в АНИ?
Ще ти отговоря - вторият носи персонална дисциплинарна и имуществена отговорност за вреди на клиента.
Първият май не носи никаква отговорност, защото той е лицето Х. Посредническия договор (ако въобще се сключи в писмена форма) е с АНИ, и в него липсват отговорности на АНИ или на юриста им.
Дали АНИ е консултирала с юрист сделката, кой е този юрист, какво точно е препоръчал си остава "мътна Индия". Да не говорим за масовата практика брокерите сами да си пишат "лесните" за тях нотариални актове, договори за наем и ПД.
Това е тъжната истина, колкото и да не ти харесва.
В държавните предприятия битува още от соц време една стара, но добра практика. Всяка Заповед или Договор се подписва и от юриста. Така той носи персонална отговорност, ако подведе началника си.

Възможно е да съм пропуснала нещо от безкрайните дискусии за отговорностите, провдеждани тук по дневен режим. Затова, плийз, би ли ми казал, ако някоя агенция сключи с теб договор да консултираш сделките й със съответната отговорност, по какъв точно начин ще я поемаш, тази "отговорност за вреди на клиента"? Отделен договор с клиента ли? В който ще пише, че си проверил сделката и носиш някаква (каква точно) отговорност, и с какви санкции?

Или по друг начин ще попитам - ако при теб дойде купувач на НИ и те помоли да му приготвиш сделката в юридическата й част - договори, проверки, изповядване, контакти с банки (ако има кредит) и пр. - колко ще му вземеш и как ще поемеш отговорността?

"""Винаги има поне още една гледна точка... """

С огромно удоволствие ще ти отговоря и на двете хипотези.

"Възможно е да съм пропуснала нещо от безкрайните дискусии за отговорностите, провдеждани тук по дневен режим. Затова, плийз, би ли ми казал, ако някоя агенция сключи с теб договор да консултираш сделките й със съответната отговорност, по какъв точно начин ще я поемаш, тази "отговорност за вреди на клиента"? Отделен договор с клиента ли? В който ще пише, че си проверил сделката и носиш някаква (каква точно) отговорност, и с какви санкции?"
Точно с АНИ не съм сключвал консултантски договор, защото не уважавам подобен род агенции. Пък и АНИ-тата много-много не ги вълнува отговорността. За тях е важно да приберат комисиона, а евентуалните усложнения си остават изцяло за сметка на клиента. Консултирал съм обаче много сериозни сделки и договори в други сфери. Обичайната ми практика е да сключвам консултантски договор с възложителя, в който освен всички други клаузи фигурира и моята персонална отговорност, ако вследствие на невярна консултация фирмата понесе загуби или претърпи вреди. Друга обичайна практика е исканата консултация да се дава в писмен вид, подписана. Дали и как фирмата сключва договора с трето лице мен не ме интересува. Аз отговарям за качеството на консултацията пред възложителя ми. Обикновено възнаграждението се договаря на часове или дни консултантски труд.

"Или по друг начин ще попитам - ако при теб дойде купувач на НИ и те помоли да му приготвиш сделката в юридическата й част - договори, проверки, изповядване, контакти с банки (ако има кредит) и пр. - колко ще му вземеш и как ще поемеш отговорността?"
Това съм го правил много пъти. Отново договорът е задължително в писмена форма с ясно изброени мои ангажименти, срокове и отговорности. Почти винаги изисквам нотариално заверено пълномощно, за да мога да свърша цялата работа до изповядване на сделката.
Обикновено отговорността ми е договорна неустойка+реално претърпени вреди. Хонорарът е винаги по договореност с клиента и зависи не от стойността на имота, а от трудността на поставената задача. Практиката на моята кантора е да работим малко над минималните тарифи по Наредба за адвокатските възнаграждения. При всички случаи хонорарът за комплексна услуга е по-нисък от 3%.

Ще допълня и задължителната за адвокатите застраховка гражданска отговорност, задължителните правила, които трябва да спазват по закона и етичния кодекс , и не на последно място дисциплинарния съд към колегията.

Е, не ми е ясно. Оплетох се в юридически кълчища....

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Питах за конкретната отговорност. Например - каква ще бъде неустойката, която ще платиш, ако се окаже, че имотът има тежести, които не са излезли на удостоверението за тежести, или поне - това удостоверение, което си представил ти?
Няма такъв филм. Знам, че не знаеш как се прави, но тежести със сигурност няма и няма да има. Позволи ми да не разкривам професионални тънкости.

Също - в какъв размер е неустойката, ако се окаже, че продавачът е продал още няколко пъти имота в няколкото дни преди или след вашата сделка? (Или при подобен казус на описания от теб с няколкото ПД)
Това са два въпроса. Няма как да е продал имота преди моята сделка, затова поемам отговорност. А ако го е продал след моята сделка това не ме вълнува.
Що се отнася до случаят с ПД клиентът ми може и да не придобие имота, но нямаше да е платил и стотинка преди изповядване на сделката или, ако се налага да плати, щеше да има договорна ипотека.

Също - какъв е размерът на неустойката, ако се окаже, че продавачът се е явил с фалшива лична карта, прибрал е парите, а впоследствие се появи истинският собственик и си потърси имота?Фалшивата лична карта е криминално престъпление, а гаранция против криминални престъпления никой не може да даде. Интересно ми е лицето с фалшива лична карта как точно ще има ключ от дома на собственика, ама това е друг въпрос.

С една дума - пълна гаранция за липса на тежести, за продажба ден преди нас и за изгубени пари по ПД.
Ти можеш ли да гарантираш нещо подобно на клиентите си?

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Никога не съм претендирала , че имам "силни" правни познания. Поставих се на мястото на твой клиент и ти зададох въпроса като такъв. Точно затова посочих и точна цена на имота и попитах простичко (като човек, който за пръв път се занимава с такива неща) - колко лева ще ми влязат в джобчето от теб лично, под формата на твоя ОТГОВОРНОСТ - ако си загубя имота (или 150 000 евро) поради някой от изброените от мен случаи, (мога да изброя още), като компенсация за това, че ти си ме уверил, че няма да имам проблеми, а аз ИМАМ, дори и да говорим за случая с криминалното престъпление.
(Като нямах предвид, че СЛЕД някакъв проблем ти ще ми помогнеш да заведа иск и да водя дело, защото това е естествено и би се случило дори и да не си участвал в сделката ми като юрист).

Относно филма за тежестите - ИМА такъв филм. Случвало ми се е лично. Мой клиент - юрист, си вадеше сам всички документи, но аз си работех отделно от него - вършех си работата. На неговото удостоверение не излезе нищо, а на моето - вписан договор за наем. Доста як. Нямам претенции, че моето "вадене" е било по-ефективно, а само това, че някаква тежест може да "изплува" и СЛЕД сделката. Службата по вписване не дава никакви гаранции. В моя случай имаше просто вдигане на рамене и отговор "Ами - случва се"... (Можеше да бъде и ДРУГА тежест, а не само договор за наем, и можеше да се покаже много по-късно) Откъде знам че това Е НАПЪЛНО ВЪЗМОЖНО ДА СЕ СЛУЧИ - професионална тайна. По-важното беше каква неустойка - в цифри - ще ми платиш, ако това се случи все пак. Може ли да ми платиш всички разноски по едно дело, което ще се води оттук нататък? А ако го загубим? И ако се води няколко години? Например - да съдим Службата по вписване? Би ли поел ЦЯЛАТА ми загуба, на колкото и да възлиза, щом си толкова сигурен, че НЯМА ТАКЪВ ФИЛМ?

Що се отнася до случаят с ПД клиентът ми може и да не придобие имота, но нямаше да е платил и стотинка преди изповядване на сделката или, ако се налага да плати, щеше да има договорна ипотека.

Пак като твой клиент - купувач - те питам - ако купувам много ценен имот, с много хора, които ми дишат в гърба с пачка пари в джоба да капарират, и продавачът (не от недобросъвестност) ми каже - имотът ми е чист, никаква ипотека не ме интересува за капарото, или капарираш, или го взима следващия!" - как ще поемеш отговорността? Разбира се - дават ти се два дни да си направиш експресно тежестите, но НЕ ПОВЕЧЕ - какво правим с моите 15 000 евро, с които ще капарирам? Ако ги загубя? Твойта отговорност? Или ще вдигнеш рамене и ще кажеш - "Аз не участвам?" Е, много е лесно така. И аз, с моите, слаби правни познания, мога да го правя. Зарязвам клиента и толкоз. Някак не го наричам "отговорност" това... Или поне не приемам обвинения, че съм безотговорна. (Добавям факта, че от днес за утре просто няма как да ти се направи експресно удостоверението, ако имотът е строен през 1900 година, бил е отнеман, реституиран, и продаван три пъти междувременно).

И по-крупен въпрос – твоето изказване означава ли, че НИКОГА не би допуснал твои клиенти да платят НИКАКВО капаро за апартамент, без договорна ипотека? Ще ме извиниш, но това значи, че сделките с НИ ще паднат с 99%, ако това зависи от теб…

„Няма как да е продал имота преди моята сделка, затова поемам отговорност.” – е, уверявам те, че има. Слава Богу, на мен не ми се се случвало, но колеги могат да ти кажат за случаи по 2 сделки в един и същи ден, през 2 часа разстояние, при различни нотариуси. И то – дори без пълномощник, самият собственик го е правил. Въпросът е – КОЛКО ще получа в джоба си от теб (във вид на отговорност, описано като клауза в договора ни), ако това се случи, докато работиш по сделката ми?


” Договорната неустойка именно за това е договорна, защото се договаря с клиента.”
– Би ли се договорил с мен да ми платиш всичката сума, която ще изгубя, ако я изгубя, поради някакви причини, свързани с документи, тежести, измами и пр?

Не се заяждам нито за секунда. Просто искам да си изясня. Защото дотук не прочетох нищо, свързано с отговорностите ти, което ти би направил, а ние не правим. Освен това, че ще изискваш за всяко капаро да се прави ипотека.

Някак не ми се връзва да ми кажеш "Това НЯМА да се случи" - ОК, тогава ми подпиши голяма неустойка, щом си толкова сигурен.

"""Винаги има поне още една гледна точка... """

Много добре разбирам въпросите ти, но те са свързани с професионални секрети и наличие на някои допълнителни способности и контакти. Затова нямам намерение да ги споделям във форуми.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Въпрос на практика. Някои агенции имат юрист в екипа си. Не студент, а действащ юрист, най-често - специалист по вещно право. Някои нямат в екипа си, но имат такъв доверен юрист и се консултират само с него за заплетените казуси, понякога - безплатно, понякога - срещу заплащане - ако е по-завързана ситуацията.

Виждайки отговорите ти, оставам с впечатление, че не задавам точни въпроси.

Сега ще се постарая повече.

Не искам да ми казваш професионалните си тайни. Искам да ми кажеш - в какво точно се изразява отговорността ти срещу гафове, която поемаш в писмен вид пред клиентите си. Изречение като "Това НЯМА да се случи" като гаранция употребявам и аз. Ти твърдиш, че правиш друго. Т.е. - подписваш се, че ако сделката пропадне поради неизвестности, които нито ти, нито друг, е знаел - ТИ ще платиш неустойка. И въпросът ми е - каква е тя?

"""Винаги има поне още една гледна точка... """

"Т.е. - подписваш се, че ако сделката пропадне поради неизвестности, които нито ти, нито друг, е знаел - ТИ ще платиш неустойка. И въпросът ми е - каква е тя? "
Ти ми напомняш за вица "Чукча не читател, чукча писател". Отговорил съм ти на този въпрос в предишните постинги.
И какво значи "ако сделката пропадне"?
Моята задача е ясна. Ако няма сделка клиентът да не загуби пари. Ако има сделка клиентът да стане собственик и да подлежи на евикция.


"Въпрос на практика. Някои агенции имат юрист в екипа си. Не студент, а действащ юрист, най-често - специалист по вещно право. Някои нямат в екипа си, но имат такъв доверен юрист и се консултират само с него за заплетените казуси, понякога - безплатно, понякога - срещу заплащане - ако е по-завързана ситуацията. "
Мдам, явно аз не задавам точните въпроси. Зад всяка моя консултация, писмена или устна, стоя аз - с името си, с опита си, с отговорността какво съветвам.
Юристите в АНИ-то (все едно в екипа или външни консултанти) си остават анонимни и без каквато и да е отговорност. Нещо повече - напълно е възможно юриста да предупреди, че сделката е проблемна, но заради комисиона шефката на агенцията да я пусне. И що не? При проблем винаги ще си измиете ръцете с нотариуса!

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Еййййй, няма да се разберем.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите