Какво трябдва да се знае :

Заяждания, флууд и теми извън няма да се допускат !

Редактирано от Caнитap на 05.03.09 09:43.

За апратаменти - ново строителство

Закупуване право на строеж -/ бъдещ апартамент/, на зелено, в етап на строеж, преди сградата да има покрив или преди сградата да е заверила акт 14 - груб строеж." Удостоверение за заверка на кота било"
От гледна точка на купувачите, подобен вид покупка крие завишен риск, поради срока необходим за завършване на строителството / особено в днешно време /.Сключването на предварителни договори е с по-дълъг срок, поради което и прехвърлянето на собствеността става на по-късен етап и реално купувача няма никакви юридически права върху имота.
Строителят , от който закупувате, трябва да е собственик на терена или да има учредено право на строеж /суперфиция / върху него.
Задължителна проверка :
-вписани ипотеки или искови молби, касаещи терена, върху който се строи сградата,
-одобрен архитектурен проект - с печати от ДАГ- за София
-виза за строеж
-влязло в сила разрешение за строеж
-сключени предварителни договори с доставчици - електроснабдяване, софийска вода , топлофикация, бтк..

При подписване на предварителен договор , се изисква проверка на актуалното състояние на строителя / фирмата/ - макар, че преди апартамента да ви е готов фирамата може да фалира или да е в производство на несъстоятелност.
Възможно е, също така, на по-късен етап парцела или правото на строеж , в едно със закупения от вас апаратмент да бъдат ипотикирани в полза на банката. Предварителния договор не пази от тези рискове, както и предварителния договор в случея не пази от продажбата на същия имот, който вие сте закупили, на друго лице.
Разбира се това са най-лошите варианти, когато си сключва предварителен договор за право на строеж.
Предвид неблагоприятната ситуация на пазара в момента е добре в близките една-две години да се избягва закупуване на имот в етап на строеж или по-скоро - право на строеж

Think Big & Kick Ass in Business and Life

Закупуване на ново строителство - акт 14 , акт 15 и въведени сгради в експлоатация

Акт 14 - сградата е на груб строеж, но все още не завършена. На този етап барките отпускат кредит, но предвид ситуацията, не очаквайте да ви отпуснат дори 80% от сумата.
Сключвате договор за продажба на апратаминт в груб строеж- предполага се , че рисковете са по-малко, но все още съществува възможност за незавършване на сградата.

Акт 15 - строителят е приключил своите СМР-та, но все още предстои въвеждане на сградата в експлоатация.

Предвид отново пазара, не отделям особено вримание на апартаменти ново строителство, които на са напълно завършени , тъй-като е рисково към момента да се закупуват такива.

Ако искате да закупите ново строителство, то потърсете апартаменти във въведени в експлоатация сгради / акт 16 /
Търсене на такива апартаменти може да стане -директно от строителя, или по агенции за недвижими миоти, където обикновено са препродажбите.

Ако искате да намерите сами апартамент, без участието на посредник, то трябва да си изготвите специална рекламна кампания за да стигнете директно до собственика. Ако имате подобни желания, то пишете на Лични Съобщения, тъй като рекламата е свързана с фирми и издания, които не би трябвало да обявявам тук , за да не се нарушават правилата на клуба.

ПРЕДВАРИТЕЛНИ ДОГОВОРИ - КАКВО Е ТЯХНОТО СЪДЪРЖАНИЕ

Правният режим на предварителния договор е уреден в чл.19 от ЗЗД. Нищожен предварителен договор не поражда никакви задължения между страните, затова се постарайте в предварителния договор да съдържа всички задължителни елементи:
- кои са страните по договора
-легитимация на страните / пълномощници на страните , които ще участват по сключване на сделката по нотариален ред
трябва да бъде подписан от нсички съсобственици-удостоверение за насредници, дали имотът е семейна имуществена собственост / ако имотът е семейна съпружеска собственост на един от съпрузите, той може да бъде продаден единствено с декларирано съгласие от другият съпруг-несобственик, дадено в нотариална форма/
-опишете имота по начин, който ще бъде описан в бъдещия нотариален акт / естесвено това се прави от адвоката ви и, чесно,без да се заяждам, не оставяйте брокер да ви пише предварителния договор/
-уверете се , че продавача има права върху имота и те са предмет на прехвърлителна сделка - доказва собстнеостта си с нотариален акт
-обикновено се плаща цената от 10 % от стойноста на имота, като в разговорния език се нарича " капаро " , но закона борави с думата " задатък "- чл.93 от ЗЗД. При отказ от страна на купувача, продавача задържа дадената сума, когато продавачът се откаже, купувача получава задатъка в двоен размер
- договора се сключва в писмена форма и не изисква нотариална заверка на подписите

ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ПО НИКАКЪВ НАЧИН НЕ ПРАВИ КУПУВАЧА СОБСТВЕНИК НА ИМОТА

Think Big & Kick Ass in Business and Life

Законът не изисква нотариалана заверка на подписите на страните по предварителния договор. Какво ще се случи, ако все пак има такава заверка и защо се прави ?

1.Удостоверява кои страни и кога са подписали договора
2. по чл. 237, б, "з" от ГПК -предварителния договор става извънсъдебно основание, което подлежи на принудително изпълнение

с други думи: купувачът, за да си върне даденото от него капаро/ задатък/ при нужда, може да заведе направо изпълнително дело, без да води гражданско такова по общия ред

Какво е хубаво да се има предвид:

практиката показва следното: липсва задължителна нотариална форма за сключване на на предварителен договор и затова той често се прави без сериозна проверка, както на документите по имота, така и на лицата страни по сделката.

Изисквайте всички необходими документи относно имота, ПРЕДИ да сключите предварителен договор, не оставяйте повечето документи да бъдат проверени преди нотариалното изповядане на сделката.

Think Big & Kick Ass in Business and Life

Тук публикувам някои определения на термини, срещани в повечето предварителни договори за покупко-продажба на имот.

"Форс-мажорни събития" означава непредсказуемо и непреодолимо събитие от извънреден характер, което се случва след сключването на Договора, включително, природни стихии, или всякаква причина, намираща се извън контрола на Страните.

"Закон за задълженията и договорите" означава българският Закон за задълженията и договорите, публикуван в ДВ брой 257 от 22.11.1950 г., така като е изменен и допълнен впоследствие.

"Разрешение за ползване" означава удостоверение за въвеждане в експлоатация съгласно Член 177, ал. 3 от българския Закон за устройство на територията, което Разрешение за ползване е окончателният строителен документ който разрешава обитаването и ползването на Строежа.

"Страна" означава Продавачът или Купувачът и "Страни" означава и двамата.

"Покупна цена" означава цялата сума дължима от Купувача на Продавача за придобиването на имота и съответната припадаща се идеална част от парцела


"Право на строеж" означава ограничено вещно право на строеж по смисъла на българското законодателство, даващо право на Купувача да построи, притежава, обитава и ползва Обекта, докато Парцелът е собственост на трети лица.

Изкопай кладенеца, преди да си ожаднял !

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Здравейте,
имам един въпрос и се надявам да го публикувам във правилната тема.
Предстои ми покупка на нов апартамент, който е на груб строеж. Данъчната оценка е 34000лв. Ходих при нотариус за да проверя колко ще ми излезе нотариалния акт, таксите които се плащат и комисионната която взима нотариуса. След изчисленията ми казват сума 1670лв. при което аз се втрещих. Поразрових в нет-а за да видя как се изчислява комисионната на нотариуса и видях следното нещо:

8. (изм. - ДВ, бр. 39 от 2009 г.)За издаване на нотариален или на договор за делба извън посочените в т.1 се събира такса по следната таблица:

от 10 001 до 50 000 лв. 160,50 + 0,8 на сто за горницата над 10 000

извадка:

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Ето ти един полезен линк.

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Ако мога да вярвам на линка и калкулатора, който току що използвах, излизат точно 1219.40лв., при въведена сума от 34000лв., а не 1600лв. Или към тази сума трябва да прибавя още веднъж нотариалната такса с ДДС??

Съвет - върни се при нотариуса и помоли да ти направи разбивка на обявената от него сума. После я цитирай тук - ще се опитаме да я "разнищим".


А нищо чудно да се окаже, че нотариусът е "допуснал грешка"...

Съдържаниет е скрито
Влезте за да го видите

Да.
Към тази сума трябва да добавиш още веднъж нотариалната такса+ ДДС+ 10-15 лева за банковия превод на сумите (дължимите местни такси).
Както и да го въртиш, 1600 си е точната сума. Не са те излъгали.