|
|
Страници по тази тема: 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | >> (покажи всички)
|
Тема
|
 опит за анализ
|
|
| Автор |
svestna (понякога) |
| Публикувано | 17.12.08 16:44 |
|
|
Здравейте!
Темата ми може да ви стори леко противоречива, но се опитвам да направя един анализ на пазара на недвижими имоти преди години и сега, за бъдещият не смея!
1. Период преди 20-тина години - сбъдната панелна мечта - не искам да го обсъждам - софийско жителство, кредит от ДСК, работа в "Кремиковци"!
2. Период преди 10-тина години - цени в долари, основно покупко-продажба на панелни жилища. Апартаментите в тухлените сгради, строени 60-те години вече започнаха да се появяват на пазара - реституции, наследства. Цените им бяха доста високи, но в "идеален център" - мечта за онези купувачи от точка 1, които продавайки панели, се върнаха в центъра - за престиж!
Точно в този промеждутък от време, т.е. около 2003- 20004г се случиха няколко кризисни моменти - т.е. смяната на долара с евро, тогава цените скачаха ежедневно. Тогава имаше също кризисна ситуация на пазара, отново заради слухове. През този период имаше още един много тежък момент - Топлофикация беше завела изпълнителни дела и на доста хора им се наложи да си продадът голямото жилище и да си купят по-малко - отново за панелни!
Банките все още не са на пазара, за ново строителство не се говори, няма офис площи, парцели, молове! Брокерите работехме само апартаменти - наем и продажби! Тогава се появиха и опити за ЖСК - още има недовършени и неузаконени от тях!
3. Периодът от последните няколко години /до около 2006г/ преобърна представата ни на всички за пазар на недвижими имоти. Проектите за продажба на "зелено" се изкупуваха още на проект - проектите в началота бяха малко и малки. Апетитни реституирани имоти излязоха на пазара - добрата локоция оформи висока цена, която от своя страна повлече по-крайните райони с цена. Но купувачи имаше, независимо от цената, за което помогнаха банките, а цената все ни се струваше пределна и се стигна до там, че се купуваше без никакъв пазарлък имоти в леко казано "странни райони" - ливади, без инфраструктура, просто покупка щото е модерно и всички го правят, дори не говоря за качество!
Не случайно обръщам внимание на модата, да се строи и купува! И сега съм твърдо убедена, че точно тази мода ни доведе до сегашната ситуация в целия банш "недвижими имоти", дори смея да кажа и някои негативи в обществото.
Бизнесът реши да строи - много нови "крупни строители" /нищо лошо, но не е за всеки/ - сега виждаме нови тухлени сгради - тип "хотел" или "тип-общежитие" , липса на въздух, липса на паркоместа, липса на зелени площи .... и още много липси........ заради тази ситуация доста строители с име, сега се чудят как да оцеляват.
Следвайки тази логика се появиха много посредници - от които много случайни - всички разбират от РЗП, сделки, но нали всеки продава нещо - за днес има, но за утре?! - е това "утре" вече е днес! Заради модата да си брокер, днес се чудим защо на такова ниво е гилдията ни!
Банките -все още смятам, че банките трябва участват в проекти, не когато е модерно, а когато даден бранш или сегмент е в началото, а във върховният момент да се отдръпнат. Може да звучи смешно мнението ми е, че отдавна банките трябваше да спрат кредитирането на проекти, а да оставят само малкото ипотечно кредитиране - хем няма преференциални лихви, хем периодът е по-дълъг - но за това ще кажат банкерите и икономистите! Ако банките се бяха отдръпнали миналата година по това време, днес нямаше да виждаме безумни проекти на безумни цени, и нямаше да имаме "бетонен туризъм"!
А днес всички се "замръзнали"/дори промоции с хладилници и кухни не помагат/ в очакване и дори по стара традиция ни призовават медиите да чакаме, да се "снишим"............. кой бизнес може да си позвори да се снишава неопределено време?!
Много ми се иска да знам коя е следващата мода в бранша, много ми се иска, когато клиент ми зададе въпроса добра ли е цената, на която купува, аз да имам отговор. Много ми се иска да разбера в момента кой и какво точно изчаква, до кога може да чака....... все въпроси за клуб "взаимопомощ" . От собствен опит знам, че всяка информация се заплаща !
Извинете, че се получи дълго - а имам още много да кажа! Дано не ви доскучае, ако го четете!
С поздрави!
| |
|
|
|
кажи и нататък.
| |
|
Тема
|
Re: опит за анализ
[re: svestna]
|
|
| Автор |
isah (непознат) |
| Публикувано | 18.12.08 01:34 |
|
|
Следващата мода е: обявена реална квадратура ( не включени и стените и об6ти части) .
| |
|
|
|
Поздравления колежке ! Ще добавя мъничко - през последните години се разрастна новото строителство, налага се да обясня защо се калкулират общите части и защо процента им никак не е малък. Поради изискването в ЗУТ гаражите и паркоместата да бъдат на брой поне 50 % спрямо броя на жилищни, офисни и магазинни обекти се наложи практиката да се строят подземни гаражи, пътят към които много качва процента на общите части, това от една страна, от друга - в общите части влизат стълбища, огради, зелени площи, коридори, асансьори, които реално съществуват, изградени са, ползват се, някой трябва да ги плати.
| |
|
Тема
|
 Re:по тази логика...
[re: isah]
|
|
| Автор |
svestna (понякога) |
| Публикувано | 18.12.08 09:56 |
|
|
Следвайки вашата логика, тогава няма да са квадратни метра, а кубични метра - това е мерната единица за обем , просто защото вие искате цена на "въздух".
Темата ми е друга .........
| |
|
Тема
|
Re: опит за анализ
[re: spgufi2]
|
|
| Автор |
Blake (пристрастен) |
| Публикувано | 18.12.08 10:03 |
|
|
Съгласен съм, обаче не съм съгласен с ценообразуването на общите части. Не може кв.м. зелени площи да струва колкото кв.м. от жилището. Аналогично и за тераси (те са в общата площ на жилището, не в общите части, но и за тях иде реч), мазета, подходите към гаражите, самите гаражи (обикновено май ги дават на бетон, ако са клетки, в противен случай са просто разграфени места от празно помещение. Тук също има мегдан за "оптимизиране" на цената.
| |
|
|
|
Точно така е........ !
С тази врътка с общите части се създаде впечатление, че се купува примерно на 1 000 €, а истинската цена си е двойно повече. Всички си направиха "мечешка услуга". И за момент се сетих, ако се продаваше примерно на 2 000 €/кв.м. без заигравка с общи части, днес можеше да се приложи днешната врътка с общите части и да се продава на 1 000 €/кв.м. и така щеше да се твърди, че цените са паднали с 50% ..... леле, какви идеи ми идват. .
Хубав ден!
| |
|
|
|
Taя далавера свърши. По въпроса с добрата цена. Сега всъщност няма цена, има пазарлък, дали една цена е нормална или добра. Всичко ще се разбере ама трябва време. Време през което този бизнес трябва да мине през катарзиса на лакумията, почти спряното кредитиране фалита на малките
| |
|
Тема
|
Re: опит за анализ
[re: Blake]
|
|
| Автор |
spgufi2 (минаващ) |
| Публикувано | 19.12.08 10:51 |
|
|
Блейк, ако кажеш че искаш, ще ти изкарам по три различни начина една и съща цена на каквото си поискаш жилище, имам опит от работата в стр. фирма. Освен това - кое е по - важно :
- жилището да е функционално и да те устройва като размер на помещенията
- цената да те устройва, или :
- ходиш по огледи с ролетката и изчисляваш по колко ти излиза кв м и това е по - важно от гореизброените причина да купиш, или не ?
| |
|
|
|
имам опит от работата в стр. фирма.
Остава да кажеш и като какъв . Щото и аз имам като счетоводител, в Барбуков . Те затова фалираха
| |
|
Страници по тази тема: 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | >> (покажи всички)
| 
|
|
