акт 16 / Взаимопомощ / Недвижими имоти

АКТ ОБРАЗЕЦ 15

Констативният АКТ образец 15 е създаден съгласно Приложение №1 от Наредба №6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в България. Това е документ между строителя и инвеститора, ако обектът е изграден чрез възлагане на стопанска организация или само от инвеститора, ако обекта се изпълнява по стопански начин.
Комисия с представители на Инвеститорския контрол и на техническите ръководители по всички части АС, ВиК, ЕЛ, ОВ и МТ установява съответствието на обекта с одобрените проекти и сметни документации, техническите изисквания и другите условия на договора. Ако има машини и съоръжения в акта се констатира и успешното провеждане на единичните и комплексни проби и изпитания.
Отразява се и приемането на обекта от инвеститора за извършване на всичко необходимо с цел въвеждането му в действие. Инвеститорът може да откаже да подпише АКТ 15, когато има неизвършени или лошо изпълнени строително-монтажни работи, които увреждат здравината, сигурността, дълготрайността и естетиката на обекта, възпрепятстват правилната му експлоатация и замърсяват околната среда.

ВАЖНО!

След подписването на АКТ 15 инвеститорът носи цялата отговорност за опазването и поддържането в изправност на обекта до подписването на Протокол по образец 16, който е документ на приемателната комисия на обекта.

ПРОТОКОЛ ПО ОБРАЗЕЦ 16 - (АКТ 16)

Протокол по образец 16 е документ, с който се приключва дейността между инвеститора, проектанта и строителя. Той е създаден по чл. 9 от Наредба 6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в
България. Тази наредба урежда реда за приемане, т.е. за въвеждането в експлоатация на обекти, подобекти или отделни мощности. Тя определя задачите и дейността на приемателните комисии за установяване на недостатъците, появили се в гаранционния срок.
Протокол по образец 16 се подписва между строителната организация, изградила обекта, инвеститора и приемателната комплексна комисия при определена степен на завършеност на строителството, регламентирана чрез законовата уредба. Завършените обекти с жилищно предназначение се приемат след изпълнение на всички строително-монтажни работи, включително и благоустрояването на околния терен.
Допуска се възможността да се приемат на жилищни сгради с някои незавършени елементи, но е задължитено напълно да бъдат изпълнени следните стротелно-монтажни работи:
Изграждането на електроснабдяването, водопровода, канализацията и топлоснабдяването (ако съществува в проектите)
Цялостното завършване на общите части от сградата, включително измазване на калкани, хидро и топлоизолация, настилки и первази на терасите, зареждане с осветителни тела на стълбища, тераси, коридори и изби;

Изградените подходи с трайни настилки около сградата;

Завършването на мазилки, подови замазки, монтаж и остъкляване на дограмата;

Цялостното завършване на електроинсталациите с

монтирани ключове, контакти, прозвънени и заредени слаботокови инсталации (звънчева, телефонна, радиоозвучителна, домофонна, телевизионна и други според проекта);

Изпробването на водопроводните инсталации и зареждането най-малко с една канелка и отводнена мивка, и една тоалетна чиния с промивно казанче.

След подписването на Протокола собствениците получават разрешение за ползване и ключове за своите жилища.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Всеки, който е решил да купи имот от новото строителство, трябва да изиска от Продавача документ за собственост и Протокол по образец 16. От тази изходна позиция трябва да започнат разговорите за една бъдеща сделка. Ако новата кооперация, в която бъдещите собственици са си харесали апартамент, нямат тези документи и въпреки това е налице желание за закупуване, трябва много внимателно да се прегледат нотариалния акт и Протокол по образец 16 на строителната организация с цел клиентите да се предпазят от евентуални неприятни изненади.

От такъв вид сделка при добре оформени документи може да се извлече полза за Купувача - оценката на имота се изчислява за сграда в груб строеж и от там разходите по прехвърлянето са доста по-ниски. Може да се постигне и съгласие купувачът да заплати разсрочено стойността на жилището до подписването на Протокол по образец 16.

НЕЗАВИСИМ СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР

Всички сгради, чието проучване или проектиране е започнало след 1.09.1999 г. или за които е постъпило искане за откриване на строителна площадка, подлежат на независим строителен надзор (супервайзер). С неговото въвеждане отпадат държавните приемателни комисии за голяма част от строежите. Започнатите обекти са включени в специален регистър, за да е ясно кои строежи подлежат на независим строителен надзор.
Независимият надзор е задължителен за проектирането и строителството на жилищни сгради на четири и повече етажа; обществени и производствени сгради; строежи, свързани с отбраната и сигурността, както и при съществено преустройство на такива сгради.
Разрешителни за независим строителен надзор се издават от МРРБ. Изисква се фирмата да разполага с квалифицирани специалисти и да не е допускала нарушения на Закона за териториалното и селищно устройство.
Началникът на Дирекцията за национален строителен контрол ще приема жилищните сгради въз основа само на доклад на лицензирани лица, упражняващи независим строителен надзор. (Наредба №6 на МРРБ, ДВ, бр. 72, 1999 г.). Това се отнася за жилищни сгради, промишлени сгради (до 500 кв.м РЗП), обществени сгради (до 2000 кв.м РЗП), трафопостове, рехабилитация на пътища, дворни мрежи, абонатни станции, преустройство на съществуващи сгради. За останалите сгради остава Акт 16.

За да издаде разрешения за строежи според новите разпоредби, Дирекцията за национален строителен надзор изисква определени актове, разрешителни и съгласувани протоколи. Процедурата е задължителна за всеки строеж, независимо от начина на неговото финансиране. Изключение се прави за обектите с поверителен характер, за които не се иска разрешение за строеж.

За другите строежи се осъществява технически контрол. Браншовият съюз издава удостоверение на лицата, които ще упражняват такъв надзор в проектирането и в строителството.

ВАЖНО!

Въвеждането на независим строителен надзор не отменя напълно, а само ограничава случаите, в които се изисква Акт 16.

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА

ПРЕДИ ПРИКЛЮЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

Моментът, в който правото на строеж се трансформира в собственост на определен недвижим имот, е изграждането на сградата на етап груб строеж (без завършени вътрешни мазилки и поставени дограми).

Разходите по прехвърлянето на недвижим имот (апартамент, магазин и др.), изграден на ниво груб строеж, са приблизително 60% от тези, които се дават, ако обектът е завършен, т. е. има разрешение за легално ползване, издадено на основание Протокол по образец 16 или доклад от упражняващия независим строителен надзор. Този процент се получава като към данъчната оценка на незавършено строителство на етап груб строеж, която е 50% от данъчната оценка на сграда със завършени строителномонтажни работи (чл. 12, ал. 1, т. 2 от Приложение №2 към Закона за местните данъци и такси), се добави размерът на местните данъци, държавните и нотариалните такси за прехвърлянето на имота.
Обикновено, когато се купува обект от строителна фирма, правоотношенията се уреждат с два договора. Единият е този, с който се прехвърля собствеността и се заплаща цената (нотариалният акт), а другият е облигационният - строителният, уреждащ взаимните отношения по изграждането на имота. Договорът е един и това е нотариалният акт, с който Собственик (Съсобственик) на дворно място учредява право на строеж евентуално срещу задължение за строителство.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Собствеността на недвижим имот (апартамент, магазин и др.) в строеж може да бъде прехвърлена, но на етап груб строеж и то много по-изгодно от икономическа гледна точка в сравнение с прехвърлянето на собствеността при завършено строителство.