Някой има ли по-подробна информация какво представлява
всъщност рефинансирането, което предлагат банките, и за
какъв вид кредити (по отношение на обезпечението) се отнася?

Теглила съм ипотечен и потребителски кредити по едно и също
време от различни банки, с които си купих жилище и му направих
солиден ремонт. Покрай ремонта (който се оказа в пъти по-скъп,
отколкото предвиждах първоначално и който не можах да доведа
съвсем докрай, защото не стигнаха парите) се наложи да ползвам
значителни средства от приходите от частния си бизнес. Резултатът
е, че съвсем "омаломощих" бизнеса и нещата постепенно станаха
от лоши по-лоши. Ако не успея спешно да вкарам някакви пари в
него, съвсем ще се провали (а досега съм инвестирала доста пари).
Фирмата е на името на майка ми, която е пенсионерка, а изглежда
банките не се надпреварват да дават бизнес-кредити на възрастни
хора. Аз съм на заплата от държавния бюджет (сигурна, но малка) и
имам стабилни приходи от хонорари (превишаващи заплатата ми).

Единственият начин, който виждам, е да изтегля нов кредит, който
да покрие дължимата сума и да ми остане нещо, с което да съживя
бизнеса. Обаче в сайтовете на банките пише, че отпускат кредит
в размер на оставащата сума за изплащане. Ако съм разбрала
правилно, излиза, че ако ми отпуснат кредит, той ще покрие
задължението ми към предишната банка-кредитор и нищо няма да
остане. В такъв случай какъв е смисълът? Нещо не ми е ясно!

Жилището, което купих за 15 хиляди долара - срещу което банката ми
отпусна 9 хиляди долара (18 хиляди лв.) сега струва към 35-38 хиляди евро
(с ремонта и екстрите, които съм направила), ако не и повече, и доколкото разбирам, тенденцията е към повишаване на цената.

За изтеглените 18 х.лв. в продължение на 10 години ще върна 30 х.лв.
От потребителския кредит - за 7 х.лв. - 10 х.лв. за 5 г. Значи, общо връщам
на банките 40 хиляди лева за отпуснати 25. Т.е. заемите по апартамента ми възлизат по сегашните курсове на 20 хил. евро.

Ще бъда много благодарна, ако някой ме посъветва как да изтегля заем,
който да покрие ипотеката и да ми остане някой лев, с който да си
оправя бизнеса.

а обърна ли се към банка за информация дали няма да покрият кредита ти,като оценят обезпечението и сумата която отпуснат да е по-голяма и да остане нещо за бизнеса ти както искаш,според мен е възможно.

не знам дали ще ви хареса идеята, но опирайки се на ваши цифри възможно решение е да продадете жилището за 35 хил. евро. разбира се ако можете.
това са грубо казано 70 хил. лева, при които сте на печалба от 30 хил. лв, или 15 хил. евро, пак по ваши цифри.
можете да внесете сумата от продажба в пенсионен фонд (за предпочитане в евро предвид предстоящите избори) който би ви носил около 9-10% годишна доходност. почти е сигурно обаче, че след влизането в ЕС доходите от лихви ще се облагат, защото в нормалния свят дохода се облага.

ако задържите жилището, ще трябва да обслужвате заемите, и освен това да имате предвид ликвидността (колко бързо бихте могли да го продадете).
колко биха се покачили цените на имотите не се наемам да пророкувам, но със сигурност може да се каже в средносрочен план тук няма да стане нито лондон, нито париж, нито дори прага или будапеща.
старо пазарно правило е че с повишаване на предлагането цените падат. от друга страна няма да е преувеличение да считате, че не сте единствената пред подобна дилема.
риска за печалба, както и загуба е функция от личната преценка на инвеститора (вас).

Вие трябва да прецените дали ще сте способни да обслужвате заемите (около 250 - 300 лв месечни платежи ако не греша) с вашите комбинирани доходи при съществуващите условия на тези заеми.

Рефинансиране на заем (говоря за заема за жилището) е всъщност изменение на условията на този заем - например вместо да връщате тези 18,000 лв за 10 г, да ги връщате 15 или 20 г.

Сумата бруто за връщане нараства, но месечните платежите ЗА ТОЗИ заем са по малки, което ви оставя свободна месечна сума. Тази "свободна месечна сума" може да осигури платежите за НОВ потребителски заем, с който да финансирате бизнеса си.

До тук всичко наред, ако доходите ви не намаляват и нямате непредвидени разходи - доста рисковано предположение, нали? И каква е гаранцията че бизнеса ще успее след като вкарате пари в него...и не свои пари, а каквито трябва да се връщат?

Друга опция е да продадете апартамента за 35,000 Евро, да върнете моментално заемите (25,000 лв + някаква наказателна глоба) и с останалите 45,000 лв да купите друг апартамент, с нов заем при нови и по удобни условия, като от тези 45,000 лв си отделяте сума да вкарате в бизнеса.

С успех

Не ми се иска да правя впечатление с "умни" цитати.

Благодаря за съвета. Мисля, че може да бъде приложен в
случай, че това не е единствено жилище. Моя е грешката,
че забравих да спомена, че няма къде другаде да живея,
заедно с още трима души от семейството си. Знам, че
продавайки жилището бих могла да реализирам добра
печалба, независимо от високите лихви, които оскъпяват
значително изтеглените кредити. Обаче, при положение, че
нямам друго жилище и няма проблем да взема на това дори
и повече от 35 хиляди евро, какво мога да купя с разликата
между сегашната стойност на апартамента и оставащите
задължения към банките? Дори и гарсониера не мога да
купя (а миниатюрно жилище не ме устройва, защото сме
четирима възрастни самостоятелни хора), затова нямам друг
изход, освен да задържа жилището.
Не търся възможност за печалба - такава в случая няма и не
може да има. Това, което търся, е начинът хем да си обслужвам
кредита (и след 7 години да стана истинска собственичка на
апартамента), хем да си набавя средства, които да помогнат
за изплащането на този кредит и за покриването на другите
разходи на семейството.

Благодаря за информацията.
Очевидно такова рефинансиране не ме устройва - вместо да
плащам сумарно 450 лв. по двата кредита и да знам, че след
7 години всичко ще приключи, да плащам примерно по 350 лв.
в следващите 15-20 години... Наистина има риск, макар че
доходите ми не са намалени рязко в сравнение с момента на
изтегляне на кредитите. Мога да продължа да изплащам 450 лв.
на месец, но това е на ръба - за повече дума да не става.
Като се има предвид, че изтеглих и двата кредита (ипотечен и
потребителски) с лихва 12,5 % (ако не греша), ако успея да взема
заем сега (с наполовина по-ниска лихва), може би нещата ще
изглеждат по-добре.
Целта ми е да запазя сегашното си жилище (защото ме устройва
напълно като цена, местоположение и площ - доста време ми отне
да го намеря и едва ли сега ще намеря по-подходящо, и освен това
е съвсем близко до бизнеса ми, което е изключително важно условие
в случай). Какво бих могла да предприема при това положение?
Ако, както предлагате, върна заемите веднага и изтегля нов заем
(мисля, че само 1 ипотечен ще свърши работа при сегашната цена на
имота), как може да се осъществи цялата операция?

питай в банките бе. Пощенска банка например има добра програма за рефинансиране. Другите големи също - ОББ, Биохим, Булбанк. Просто отиди и поговори.

Шум в офиса? Слушайте Paul van Dyk

Най добре е разбира се да попиташ банка за рефинансиране, както те съветва F(X)DX, в крайна сметка банка рефинансира а не съфорумец

Във всеки случай ти вече си разбрала правилно че че ако ми отпуснат кредит, той ще покрие задължението ми към предишната банка-кредитор и нищо няма да остане. В такъв случай какъв е смисълът?

Банките правят рефинансиране не защото са "добрички" а за да спечелят ПОВЕЧЕ пари. Един път те печелят чрез някаква "глоба" (в техните документи тя има друго име) за моменталното изплащане на стария заем чрез новия, дори и рефинансирането да се направи от същата банка.

Втория път те печелят чрез това че взимат повече пари ако рефинансирането удължава срока за връщане на заема. Все пак банките са за да правят пари, а не добрини.

В твоя случай ти ИМАШ възможност да финансираш бизнеса си чрез НОВ потребителски заем, без да увеличиш общата сума на месечните платежи, поради новите условия на връщане на рефинансирания заем - виж предишния ми постинг с леки изменения.

Рефинансиране на заем (говоря за заема за жилището) е всъщност изменение на условията на този заем - например вместо да връщате тези 18,000 лв за 10 г, да ги връщате 15 или 20 г. Месечните платежи по този НОВ заем са по ниски защото периода за връщане е по дълъг , а и лихвите са по ниски.

Сумата бруто за връщане нараства, но месечните платежите ЗА ТОЗИ заем са по малки, което ви оставя свободна месечна сума. Тази "свободна месечна сума" може да осигури платежите за НОВ потребителски заем, с който да финансирате бизнеса си.

Положението не е розово, но ти имаш за цел да финансираш бизнеса си и това май е единствения начин да го направиш чрез банка.

Обърни внимание на две неща:

1. Каква е "глобата" за рефинансиране (погасяването на "стария" дълг)

2. Какви са новите лихви...не само за първата година, а за целия период...обикновенно те са леко завоалирани, но питай конкретно за тях.

Ако се обърнеш към банка за рефинансиране, моля кажи ни какви са новите условия които те предлагат и специално каква е "глобата" за погасяването на стария заем преди получаването на нов такъв.

Не ми се иска да правя впечатление с "умни" цитати.

Благодаря!

Точно така си представям нещата и аз. И дори да договорим
по-ниска лихва (каквато възможност предлагат някои банки),
тя ще е нещо междинно между тази по време на отпускане
на кредита (12,5) и сегашните стойности (6,5) и в крайна
сметка с удължаването на срока на кредита ще се окаже, че
ще задължението ми е доста по-голямо, отколкото в момента
(защото те са си направили много добре сметката и разчитат
на разни трикове да ти представят сделката като изгодна за теб).

Но дори и да възприемем оптимистичния вариант - например,
вместо за 10 г. да изплатя 30 х.лв., за 20 г. ще изплатя 40,
за сметка на намаляване на вноските, след като имам
ипотечен кредит плюс още един потребителски, коя банка би ми
отпуснала НОВ кредит, независимо, че имам достатъчно
свободни средства да го погасявам?

Извинявайте, че ви губя времето с подобни въпроси, но искам да
проуча евентуални варианти, за да отида подготвена. Защото
още си спомням какви унижения преживях в ходене по банките
навремето. Да не говорим за загубата на време.

Виж, ти си направила досега почти невъзможното - срещу ипотекирането на един апартамент с покупна цена $15,000 си получила ипотечен заем $9,000 и потребителски заем $3,500-4,000, при високи, но реални лихви за времето.

Банките в едно са честни - те си признават че са на пазара за да правят пари - ти го наричаш трикове, но това е легитимна дейност. Нелигитимното би било ако са знаели че не можеш да обслужваш двата заема и са ти ги дали с цел да ти вземат апартамента.

Сега остави емоциите настрана и погледни трезво на нещата - в началото ти си имала имот за $15,000 и заеми (за моментално изплащане) $12,500. Сега си със имот за 70,000 лв, и заеми за 25,000 лв - ЧУДЕСНО. Проблема ти е че се нуждаеш от няколко хиляди лв. потребителски заем за бизнеса, нали? (Предполагам че за първия потребителски заем си направила т.н. "втора ипотека" на апартамента в същата или друга банка (т.н. пари-пасо/paсу...банкерски термин - pari passo/passu)

Казват че най сполучливата лъжа е истината - иди до една банка и им кажи цялата истина - това е апартамента, това са ми заемите които ги обслужвам БЕЗ ПРОБЛЕМИ, нуждая се от допълнителен заем за финансиране на бизнеса (преди това провери колко е "глобата" ако моментално върнеш И ДВАТА стари заема).

Тъй като днес ти имаш имот със стойност 70,000 лв, от който само 25,000 лв (+ глобите) са ипотекирани, не виждам как един банкер би ти отказал рефинансиране на ипотеката (18,000 лв) и даване на нов потребителски заем
(7,000 лв да погасиш стария и още нещо за влагане на пари в бизнеса), и всичко това на много по ниски лихви от предишните заеми

Просто първо проверяваш "глобата" за старите заеми и почваш "да пазаруваш" по банките, без емоции, записваш си всичко , вллючително лихвите СЛЕД ПЪРВАТА ГОДИНА И КАК ТЕ СЕ ИЗМЕНЯТ (има такова нещо в пазара на парите - постоянна или изменяема лихва) и също т.н. "grace period"
( период в който ти плащаш САМО лихвата, без "главицата" - днес дават около година).

После сядаш в къщи и сравняваш...и ако нещо не ти е ясно, връщаш се и питаш отново.

Виж, не живея в Бг. и може би ползвам някои непознати термини в банкерството, но по принцип това е пътя

И ако съм ти помогнал с нещо ДА ЧЕРПИШ!!!

Не ми се иска да правя впечатление с "умни" цитати.